¿Es momento de comprar una residencia?

El próximo 15 de octubre hacemos un webinar titulado “¿Cuánto vale y cuánto cuesta una residencia?”. Alguien me ha dicho que esa es una pregunta interesante pero que antes hay que preguntarse si hoy es un buen momento para comprar. Para intentar contestar la pregunta, ahí va mi reflexión.

A pesar de la mala prensa que siempre ha tenido el sector residencial de atención a mayores y que se ha exacerbado desde que se inició la pandemia, a pesar de la “crisis reputacional” y de la errática actuación de alguna administración, las residencias de mayores tienen y van a tener un papel fundamental en la atención a la dependencia en los próximos años.

Hace poco, en una reunión virtual volví a oír eso de que “más del 90% de personas mayores dicen que no querrían vivir enuna residencia”, a lo que contesté que me parecía muy bien que fuese así, pero que, si el 10% querían vivir en una, la mitad se quedarían sin plaza. En España hoy tenemos más o menos 4,5 plazas por cada 100 personas de más de 65 años.

Lo cierto es que las residencias de personas mayores (que durante la pandemia han sido bautizadas de nuevo por parte de los medios como “residencias de ancianos”), más que una opción vital es la solución a una necesidad que tienen algunas personas dependientes que precisan de apoyos para realizar las Actividades de la Vida Diaria.

Sólo hace falta ver los datos demográficos para entender que el número de personas mayores, tanto de forma absoluta como en proporción a la población general, va a crecer de forma espectacular en los próximos años hasta casi doblarse. Eso quiere decir que para mantener el número de camas en residencias comparado con el de personas mayores deberíamos estar construyéndolas a un ritmo acelerado. Sin embargo, los datos nos dicen que en ese proceso andamos bastante aletargados.

Antes de la pandemia, a la mayoría de las residencias les resultaba más difícil encontrar y mantener personal adecuado que residentes. Ahora la cosa ha cambiado, yo entiendo que de forma transitoria. La visión que han ofrecido los medios ha afectado, pero también lo ha hecho que en cuatro meses hayan fallecido (por causas relacionadas o no con el virus) el 6% de los residentes; que el paro (sea temporal a través de ERTE o más permanente) se haya incrementado convirtiendo en una opción viable atender en casa y que la capacidad económica de muchas familias se haya visto perjudicada por la situación global.

Como he escrito más arriba, para los expertos, el porcentaje de mayores que es lógico que vivan en una residencia es del 5%, el resto pueden seguir perfectamente viviendo en sus casas por su cuenta de forma autónoma o con alguna ayuda del tipo teleasistencia, ayuda a domicilio y centro de día. O sea, uno de cada veinte vivirá mejor en una residencia.

Lo que está pasando ahora en muchas zonas de España es que la demanda de residencias se ha retraído y eso está generando angustia en propietarios y gestores de residencias, tanto mercantiles como de iniciativa social.

Y como siempre que hay momentos de tribulación, donde unos ven duda otros ven oportunidad.

Una de las actividades a que dedico mi tiempo es la mediación en la compra/venta/traspaso de residencias. Yo pensaba que ahora ésta sería una actividad “en pausa”. Pero me equivocaba.

Estoy recibiendo muchas más llamadas de lo que es normal y puedo clasificarlas en dos tipos.

Los propietarios de alguna residencia que tienen un número elevado de plazas libres (entre aquellas a las que vienen obligadas por el plan de contingencia y las que están vacías por la situación actual) se han planteado buscar una solución rápida y salir. Han puesto mucho esfuerzo en los últimos años, han arriesgado su patrimonio, han intentado ofrecer un buen servicio que atrajese a clientes, pero han quedado agotados. En esos casos mi consejo, quizás afectado por mi formación jesuítica, es: “En tiempo de desolación nunca hacer mudanza, mas estar firme y constante en los propósitos”. No creo que sea interesante “mal vender” y eso es lo que harás si la residencia tiene un 30% de plazas libres. Toca aguantar unos meses a que pase el temporal (que pasará) y proponerse la venta o traspaso cuando la residencia vuelva a estar a plena ocupación. Si a pesar de todo la opción es la de vender, se puede encontrar un comprador, pero, obviamente el precio se verá afectado.

Como hay muchas residencias en las que el coronavirus no ha entrado, también algunas de ellas están pensando que puede ser un buen momento para salir temiendo que nuevas normativas o cambios sociales puedan hacer que el futuro sea borrascoso. La pregunta para ellas es: ¿Cuánto vale mi residencia? La respuesta, por desgracia, tiene también forma de preguntas:

• ¿Qué beneficio ha producido la actividad durante cada uno de los últimos cinco años?
• ¿Podría ser autorizada hoy la residencia o fue autorizada hace años y funciona porque las nuevas normativas no tienen efectos retroactivos?
• ¿Tiene plazas concertadas o reúne los requisitos para tenerlas si en un momento se lo plantease?
• ¿Cómo han “salido las inspecciones” (servicios sociales, sanidad, industria..) los últimos años? ¿Hay pendiente alguna reforma o reparación impuesta por la inspección?
• ¿Cuál es el “clima” de la residencia? A esto se responde conociendo los resultados de las encuestas de satisfacción de los usuarios, si se hacen; los conflictos que pueda haber habido con trabajadores o clientes y la relevancia del centro.

Al final, la residencia valdrá lo que alguien esté dispuesto a pagar teniendo en cuenta lo que genera actualmente y lo que es previsible que genere en el futuro, para lo que hay que tener una cierta garantía de que el servicio que se presta es correcto.

Ningún comprador olvida que este es un sector en el que se atiende a personas dependientes y que la calidad del servicio es fundamental para que la residencia se mantenga en el tiempo.

La pregunta con que he titulado la tribuna no es ‘¿Es buen momento de “vender” una residencia?’ sino de “comprar”. Lo he hecho queriendo, ya que creo sinceramente que el nuestro es un sector muy prometedor en el que se puede prestar un servicio adecuado que los usuarios puedan pagar y que produzca la doble satisfacción de poder ganar dinero mientras se hace el bien. Sé que no es una idea muy popular ahora que para muchos “ganar dinero cuidando a mayores” es algo sucio y reprobable. Yo no lo creo así, conozco a muchos empresarios del sector y la inmensa mayoría son lo que el Código de Comercio define como “honrados comerciantes” y yo como “buenas personas”.

Mi respuesta: Sí, es un buen momento para comprar una residencia. Sabiendo que entras en un sector en el que tratas con personas (principalmente residentes, familiares y profesionales) que quieren cosas diferentes, en una actividad sometida a un cercano escrutinio por parte de la administración y que, encima, es mirada con suspicacia por parte de los medios de comunicación, partidos políticos y parte de la población. Si sabes esto y te ves capaz de ofrecer un servicio de calidad que alguien esté dispuesto a comprar, con un margen ajustado pero estable, por supuesto que es buen momento. A partir de aquí, busca, compara y negocia.