Compra/venta de residencias: la estratosfera y el suelo

Después de 27 años trabajando en diferentes ámbitos relacionados con la atención a mayores, hace tres me metí en un área nueva: la intermediación en compra/venta de residencias privadas. La verdad es que está resultando algo muy interesante que me ha hecho cambiar la forma de ver el sector de atención a mayores.

Hasta ahora el hecho de haber sido funcionario/inspector, profesor, consultor y director de un portal de Internet, todo relacionado con el sector geroasistencial, hacía que centrase mi interés en el funcionamiento de las residencias, requisitos y supervisión administrativa o algunos aspectos económicos.

En los últimos tres años y después de haber participado en el cierre de una decena de operaciones veo una realidad que, ya adivinaba compleja, pero que, a medida que me he acercado, lo es mucho más.

No se trata sólo de “cuanto vale y cuanto cuesta” una residencia, un tema que hemos tratado en algunos seminarios de Inforesidencias.com sino, si es o no buen momento para comprar o vender y qué parte de lo que se pague u obtenga acabará convirtiéndose en impuestos.

Voy a intentar explicar, para quien no esté muy dentro del sector, cómo están las cosas.

Durante años ha habido básicamente dos tipos de residencias privadas. En unas, la empresa era propietaria del inmueble y del negocio; en otras era “gestora” y había un propietario del edificio que se lo alquilaba.

O sea, que había y hay dos negocios: por un lado, el inmobiliario (alguien es propietario de un edificio y le saca rendimiento) y por otro hay una actividad, en nuestro caso la atención residencial a personas mayores dependientes.

Los empresarios que son propietarios del inmueble y el negocio, incluso cuando tienen todo dentro de la misma empresa, deben ser conscientes de que tienen dos actividades diferentes y que, si algún día se plantean vender, quizás deban encontrar dos compradores.

Por otro lado, los que no tienen inmuebles y llevan a cabo su actividad en uno alquilado, saben que, si un día quieren “vender/traspasar” su residencia, un factor clave será “cuánto queda de alquiler” y si hay posibilidad de negociar una ampliación. Una residencia a la que sólo le queden cuatro o cinco años de alquiler y no sabe si el propietario del edificio piensa renovar o ampliar el arrendamiento puede no interesar a nadie.

Esa diversidad de compradores y vendedores hace que cada operación acabe siendo diferente a todas las demás, y esto es así porque el demonio vive en los detalles.

“Sacar el inmueble de la sociedad”

Pongo un ejemplo. Hace veinte años un inversor tomó la decisión de construir y gestionar una residencia. Podía haber constituido dos sociedades o tener todo en una. ¿Por qué decidió una u otra cosa? Lo más seguro es que fuera por las circunstancias del momento, no pensando que dos décadas después vendería. Ahora esa decisión del pasado puede tener consecuencias fiscales importantes o incluso afectar a la viabilidad de la operación.

Y esto es así porque cada vez hay más inversores (Socimis, Family Offices, Equity Funds…) interesados en comprar edificios donde funcionen residencias. No es que quieran gestionarlas, sencillamente quieren comprar un inmueble sabiendo que habrá un inquilino fiable que les pague una cantidad mensual que genere un rendimiento por su inversión. Casi todos estos fondos buscan, así, dos cosas: residencias para comprar y un operador fiable. Si encuentran que el edificio está en la explotadora deberán “sacar el inmueble de la sociedad”, algo que puede generar el pago de plusvalías o, según como se haga, obligar a volver a tramitar la autorización administrativa de la residencia con el riesgo de perder la acreditación o el concierto.

Si el propietario tiene dos sociedades las cosas son más sencillas a la hora de vender y, además se le abren nuevas opciones. Además de venderlo todo junto o por separado, puede vender el inmueble y quedarse como inquilino (esto también lo podría hacer mediante lease-back aunque todo estuviese en una sociedad, pero sería más complejo y caro), o puede vender la explotación y quedarse como casero.

A nivel del suelo o en la estratosfera

Cada cierto tiempo se plantea si existe una burbuja en el sector de las residencias porque alguien ha dicho que tal grupo ha comprado tal otro grupo por no sé cuántos millones de euros. Un tiempo después te enteras de que ha habido otra operación, esta quizás en otro país que supone que dos grupos españoles queden “fusionados de hecho” al pasar a tener el mismo propietario allende las fronteras.

Intento seguir esos movimientos e incluso me gustaría poder participar en alguno de ellos, pero reconozco que eso sucede en la estratosfera cuando yo vivo a nivel de suelo. No conozco los entresijos de esas grandes operaciones ni si las motivaciones y la concreción del precio de las cosas siguen los mismos criterios cuando se compra una residencia de 120 plazas que cuando son 12.000 en 80 centros diferentes.

Me encantará poder escuchar en el próximo Congreso de Dependencia en Madrid en Febrero a aquellos que sí participan en esas operaciones.

Lo que yo he visto y en lo que he participado son operaciones en las que tanto el comprador como el vendedor son empresarios del sector con los que tomar la decisión, pactar el precio y llevar a cabo el relevo es bastante natural. No conozco operaciones de “pelotazo”, pero sí varias en las que comprador y vendedor quedan razonablemente contentos.

Trato con muchos propietarios de residencias y casi todos han recibido en los últimos tiempos llamadas de alguien que representa a un fondo de “no se qué” país que está “muy interesado” en comprar su residencia. Casi todos los que han seguido un poco la llamada descubren que con quien hablan es con un intermediario, a veces que representa a otro intermediario.

Mi opinión es que decidir si se quiere vender o no un negocio en el que has invertido tu dinero y esfuerzo no puede depender de que alguien te llame si no que debe ser fruto de una reflexión personal individual o de los socios. Es cierto que es buen momento porque hay compradores dispuestos a invertir, incluso que puede ser muy buen momento, pero quizás también es lo es para seguir gestionando una organización que has creado y en la que has sido capaz de ofrecer calidad de vida a personas dependientes durante sus últimos años, eso produce una satisfacción difícilmente evaluable en dinero.