El sector residencial se encuentra en un momento muy importante de crecimiento en España. La situación demográfica y social acentúa la demanda de plazas y, como consecuencia de ello, los grandes grupos gestores están protagonizando sonadas operaciones de compra venta. Pero también hay oportunidades para las residencias que no son tan grandes y no pertenecen a alguno de los grandes grupos, principalmente franceses, que se han instalado en nuestro país.

El socio director de Gerokon, Aitor Pérez Artetxe, ha exlicado a Dependencia.info que "somos un sector de moda" porque los fondos de inversión "esperan una rentabilidad estable que no ofrecen otros sectores".

Pérez Artetxe nos habla de la alianza entre Gerokon e Inforesidencias y de la situación actual del sector y del mercado:

El año que viene Gerokon e Inforesidencias cumplen veinte años como proyectos empresariales, ¿cómo han sido estas dos décadas?

Inforesidencias y Gerokon somos dos proyectos empresariales que comenzamos nuestra andadura hace casi veinte años y desde el inicio de nuestra actividad hemos venido trabajando de manera conjunta.

En estas dos décadas hemos asistido y acompañado en la puesta en marcha de proyectos empresariales, algunos exitosos y otros fracasados. Hemos visto cómo se creaba un marco normativo para atender las necesidades de las personas dependientes, la ley de promoción de la autonomía personal y atención a la dependencia, que trece años después podemos definir como “caótica”. Y hemos sobrevivido a una crisis que ha azotado al sector cuando estaba en pleno apogeo, aunque algunos parece que no han aprendido de los errores cometidos.

Ahora somos un sector de moda. Estamos en el punto de mira de todos los fondos de inversión que esperan una rentabilidad estable que no ofrecen otros sectores. Además, son muchos los grupos gestores europeos, franceses mayoritariamente, que quieren conseguir aquí un crecimiento imposible en sus países. Y por último, si hacemos caso a determinados grupos políticos, la Ley de la Dependencia va a desarrollarse mucho en los próximos años. ¿Qué mas se puede pedir?

En los últimos años, ambas empresas estaban desarrollando una intensa actividad en la intermediación en la compra venta de residencias, ¿Cómo surge esta idea?

La intermediación en operaciones de compra venta ha surgido en los últimos años de manera espontanea por la demanda de nuestros clientes, gente a la que acompañamos en la puesta en marcha y con la que hemos estado trabajando todos estos años, y que en estos tiempos “revueltos” quiere ayuda profesional en la salida.

A partir de ahí hemos ido conformando una cartera muy “selectiva” de entidades que quieren comprar, y de centros en venta. En los últimos años hemos participado en la transmisión de más de 25 centros, con un volumen próximo a las 3.000 camas.

¿Para quién puede ser un buen momento para plantearse la venta-alquiler de su residencia? ¿Qué tipo de residencia debería estudiarlo?

Para todo aquel que tenga un centro en pleno funcionamiento, aunque es un momento especialmente bueno para aquellos gestores que disponen de centros en buen estado, de un cierto tamaño, por encima de las 80 camas, ubicados en capitales de provincia o en grandes localidades. En este tipo de casos, la rentabilidad que se puede obtener es muy elevada porque tiene una gran demanda. Estamos participando en procesos de venta “subasteros” donde el precio final es muy superior al de partida.

También es un muy buen momento para todos aquellos propietarios que dispongan de centros, de cualquier tamaño, en cualquier ubicación, que estén dispuestos a cederlos en alquiler a gestores profesionales “solventes” con contratos a largo plazo.

Hay quien habla de “burbuja” en el sector, ¿cree que existe o es una especie de leyenda urbana?

La burbuja se esta produciendo en las compras corporativas, de grupos de varios centros, y en aquellos casos de centros que hemos mencionado anteriormente, por los que se paga un precio muy elevado en los que habitualmente interviene un fondo o un inversor patrimonialista. La necesidad que estos tienen de adquirir volumen, y la escasa oferta de centros de estas características, está provocando unos precios elevados ajenos al valor real de mercado.

En estos casos, la rentabilidad que el inversor le va a pedir al gestor, va a obligar a este a tener que reducir costes, básicamente personal, y es de prever problemas de gestión a corto plazo. Algo parecido ocurrió ya hace unos años, y fueron varios los gestores que tuvieron que sentarse a negociar con sus propietarios.

¿Ha acabado la llegada a España de grupos extranjeros para adquirir residencias, sobre todo francesas, o prevé que habrá más adquisiciones transnacionales?

Parece que no, otra cosa es qué va a pasar con estos grupos. Hace poco hemos asistido a la compra del grupo Armonea de origen belga, por la gestora francesa Colisee, ambos con presencia en España.

Algunos de las operaciones que se están cerrando no parecen responder a una estrategia determinada sino a posibilidades del mercado, y a la necesidad que estos gestores tienen de tener presencia en nuestro país, aunque en mi opinión no sea muy acertada.

Muchos de estos operadores europeos están irrumpiendo en nuestro país sin un mínimo asesoramiento y con un desconocimiento total sobre el funcionamiento de este mercado. Al igual que ocurre con algunos fondos, sólo tienen dinero, y si se quiere construir un grupo sólido hay que tener algo más.

¿Cuál es la aportación del intermediario en la compra/venta de una residencia de mayores?

Aunque hay operaciones que se cierran con el modelo inmobiliario, poner en contacto al que quiere comprar con el que quiere vender, son siempre operaciones que requieren un acompañamiento profesional si no se quiere tener problemas durante y, especialmente, después del proceso.

Habitualmente nos llegan, a través de intermediarios variopintos, APIs y otros agentes, centros en venta, con datos muy sensibles, sin un mínimo de confidencialidad, algunos de los cuales sin el conocimiento ni autorización de su propietario. Hay que tener cuidado en qué manos se deja la venta del centro.

Estas operaciones no afectan sólo a la propiedad, sino que se ven afectados trabajadores, personas dependientes, familias y, en muchos casos, administraciones públicas. Hay que llevar el proceso con mucho cuidado, evitar sobreexposiciones, y si no se quiere fracasar, analizar siempre la operación desde la perspectiva del comprador.

Inforesidencias y Gerokon realizamos un trabajo de asesoramiento previo, y antes de aceptar un encargo de venta hemos analizado la operación, hemos visitado el centro y hemos buscado un precio “razonable”. Si no es así no aceptamos el encargo.