¿Existe burbuja en el sector residencial?

En los últimos tiempos ha habido muchos movimientos de compra-venta y fusiones de grupos residenciales que han llamado la atención por las elevadas cantidades económicas que se han manejado. Desde muchos frentes se viene hablando ya de que tanta demanda está generando una burbuja en el sector residencial como la que ocurrió en el sector inmobiliario no hace tanto en España. Otros, por su parte, entienden que no es así, que todavía estamos lejos de una situación como la que se describe.

Durante el pasado I Congreso Nacional Negocios y Gestión de la Dependencia se planteó el debate y allí se pudieron contrastar diferentes opiniones. Por ejemplo, la del moderador, el director de Gerokón, Aitor Pérez-Artetxe, que destacó lo interesante de un planteamiento de total actualidad con una mesa en la que “se pudo ver la postura del que compra y la del que vende” como elemento diferenciador para afirmar que existe o no una burbuja en el sector, y que “ha reflejado lo que es la situación real”.

Participaban en la mesa el director general de SERGESA, Aquilino Miralles; el presidente del Grupo Casablanca y presidente de FED-Madrid, Ignacio Fernández-Cid; y el presidente ejecutivo de Grupo 5, Guillermo Bell, que mantuvo una postura clara en la tesis de que sí existe una burbuja en el sector residencial: "En el sector residencial se ha creado una burbuja de libro en los últimos dos años. Las empresas han pasado de valorarse de media a 6-8 veces su EBITDA a valoraciones de más de 10 o incluso 15 veces, solo porque la anterior valoración se hizo a un precio similar, sin entrar a analizar la lógica interna de cada análisis, que normalmente no es extrapolable al de la siguiente empresa".

Guillermo Bell recordó que "una burbuja en cualquier producto o servicio se produce cuando su precio se aleja mucho de su valor intrínseco". Añadió que "normalmente ese desvío del precio sobre el valor se da de una manera súbita, muy rápida, sin una explicación lógica, y acaba siempre en una explosión, con una caída igualmente rápida de los precios a su nivel inicial".

Por eso insistió en su postura: "Valorar en nuestro sector una empresa por más de 10 veces su EBITDA no tiene sentido en términos generales. Significa que estamos pagando el beneficio de 10 años futuros y significa suponer que estamos en un sector estable, de poca incertidumbre. Pero obviamente no es el caso: la evolución de aspectos como los conciertos, la competencia, los precios privados, problemas reputacionales imprevistos, la normativa o las tablas salariales son absolutamente impredecibles. Confiar en que no va a haber problemas en ninguno de estos temas en 10 o 15 años y que por lo tanto podremos mantener intactos los resultados de hoy es un acto de fe, no una conclusión racional".

El presidente ejecutivo de Grupo 5 dejó claro que "como ha pasado siempre, la burbuja acabará explotando. A quien le coja la explosión después de haber vendido no le afectará; pero a quien le coja después de haber comprado en la fase alcista del ciclo le pondrá en los mismos apuros en los que estarán por ejemplo los atrapados con bitcoins; o en los mismos apuros que a quien atrapó la última burbuja inmobiliaria".

Tras intercambiar opiniones con sus compañeros de tertulia, concluyó: "No es una cuestión de estar en mayoría o no. La burbuja es evidente, aunque mucha parte del sector no quiera verla".

Y es que enfrente, asignado a la parte vendedora, Aquilino Miralles apuntaba que no hay burbuja en el sector residencial “porque los precios que actualmente se manejan, y que son resultado de aplicar los múltiplos de EBITDA ante un determinado proyecto de rentabilidad, simplemente están justificando lo que es el valor de la inversión del proyecto”.

Miralles entiende que “la valoración de un proyecto tiene que estar conformada por su inversión en activo más el fondo de mercado que pueda tener”. “Pues no -sigue-, aquí, cuando aplicas el múltiplo de EBITDA solo te sale el fondo de inversión, luego, o no estás valorando el fondo de mercado o no estás valorando la inversión”.

Explica el director general de SERGESA que lo que pasa es que “a los financieros no les gusta valorar la inversión, dicen que no cuesta nada, o no se valora, porque es necesaria para que exista el negocio”. Apuntaba igualmente que “la prueba de que no hay burbuja es que hace un año y medio, solamente hace un año y medio, se aplicaban múltiplos de 10 y se hablaba de una burbuja de libro. ¿Cómo se entiende si hoy se están manejando de 18?”, se preguntaba. “O lo de antes no era burbuja o sigue subiendo esto”, se responde.

Por su parte, Ignacio Fernández-Cid, tampoco cree que haya burbuja y lo justificaba a NGD con el enfoque del exceso de demanda para el sector: “Categoricamente, no existe exceso de demanda porque no hay más que coger la proyección demográfica de este país. La cantidad de gente que viene, que ahora empieza a vivir mucho más -también es verdad que mucho mejor, por lo que se retrasa el ingreso en una residencia-, son miles y miles de personas y estaremos en crecimiento hasta dentro de 43 años, hasta que el que nació en 1976 cumpla 84 años estaremos en crecimiento”.

“Esto tiene mucho mercado. Un futuro tremendo”, afirma el presidente del Grupo Casablanca, que añadía sin embargo: “También hay riesgos y amenazas, como por ejemplo, los recursos económicos de la gente. ¿La gente lo va a poder pagar? O los avances científicos. ¿Y si un grupo de investigadores consigue solventar el problema de la degeneración de las neuronas y todos los procesos de demencias, cómo nos va a afectar? Nos afectaría mucho, claro”.

Por otra parte, advertía también como otro problema quién va a trabajar en los centros: “Porque nosotros ya tenemos problemas para encontrar gente. No solo para encontrar enfermeras, que tenemos problemas para encontrar desde hace años, más colectivos, como fisioterapeutas. Este año he tenido problemas para encontrar un ‘f’isio’, que era un colectivo en el que siempre teníamos, o gerocultores”.

“Al final, para el que vende no es burbuja, es un precio razonable, y para el que compra cree que los precios están desorbitados”, opinaba Pérez-Artetxe, que añadía: “Yo he de confesar que me alineo más con la postura de Guillermo de que hay cierta burbuja, sobre todo en operaciones de corporaciones grandes”.

“La otra parte, los que venden, creo que tiene parte de razón, pero sobre todo, creo que no todos los centros son comparables, esto es importante. No podemos hablar de múltiplos de EBITDA como único elemento para valorar porque cada ebitda en un territorio es diferente”,concluyó el director de Gerokón.