La promoción y construcción de centros de personas mayores ha sufrido un "importante parón" durante 2023 en general en toda España como consecuencia de una subida de tipos de interés muy notable. El euribor ha subido en muy poco tiempo del -0,50 al entorno del 3,70 y también el coste de los materiales de construcción ha influido.
Pero también hay una serie de imponderables, como son los nuevos marcos regulatorios, con las nuevas unidades de convivencia, y la inclusión de las nuevas tecnologías.
Pero dicho esto, hoy, en 2024 y calculando para 2025, ¿sigue siendo atractivo el sector residencial en España a corto y medio plazo?
Antonio Martínez, director del Sector Social y Sanitario de Triodos Bank, es claro: “Yo creo que sí”. Pero matiza: “Es verdad que partimos de un escenario de 2023 muy complejo, donde apenas se han desarrollado proyectos, pero no podemos perder la perspectiva de que la necesidad de camas dentro de las residencias de personas mayores o de centros de salud mental es cada vez más importante”.
En este sentido, Martínez, que moderó la mesa sobre ‘Inversión Inmobiliaria en Healthcare” durante el V Congreso Nacional Dependencia y Sanidad by Alimarket, recordó la necesidad más acuciante: “A día de hoy, la perspectiva es que necesitamos más de 100.000 camas a nivel nacional en España y eso tenemos que solucionarlo de alguna manera”.
El experto de Triodos Bank afirmaba que “gran parte de las personas que estamos aquí en este Congreso, dentro de 20 años, seremos usuarios y pasaremos de 9 millones las personas que tienen más de 65 años a unos ratios que probablemente superen los 15 millones”. “El futuro en este sector no es que esté garantizado es que es absolutamente necesario”, terminaba.
Por su parte, Esther Escapa, Head of Transactions & Developments Iberia en AXA IM, también cree que es atractivo el sector, pero señala que nos ha afectado mucho el marco regulatorio y la crisis energética: “El contexto es complicado porque los costes han sido muchísimo más altos, los operadores están asfixiados porque han subido sus costes laborales, de alimentación y han subido sus costes energéticos, la construcción ha subido y las tarifas no han crecido”.
Da sus razones también Felipe Pérez, asset manager España y Portugal de Primonial Reim, que opina que “a corto-medio plazo, sí, porque todo el tema relativo a la demanda con la macrotendencia del envejecimiento de la población se van a necesitar muchísimas residencias”.
El problema, recuerda, es que “hay que esperar a que las fuentes de financiación se aligeren, que el mercado se estabilice porque todavía no tenemos muy claro en qué niveles de rentabilidad estamos y una vez que el mercado se estabilice, bajen los tipos de interés, que creemos que va a ser en el segundo cuarto de este año, se va a empezar a animar otra vez la inversión”.
“Vamos a ver un 2025 muy activo y el 2024 va a ser algo similar al 2023, que ha sido flojo, ha bajado la inversión un 44% en nuestro sector, pero con mucho optimismo”, apunta Felipe Pérez.
Y lo explica: “La principal razón de la caída en la inversión el año pasado ha sido por la subida de los tipos de interés porque al incrementar los costes de financiación, los inversores, que invierten al final su dinero en plataformas como Primonial Reim, buscan alternativas de inversión más sencillas. Ahora estamos compitiendo con el bono a 10 años o con mercados financieros como el norteamericano, donde consigues rentabilidades similares trabajando menos”.
En una línea parecida, Ramón Sevilla, director de Pryconsa Senyor, considera que “sí, sigue siendo atractivo el sector residencial en España a corto o medio plazo, lo que ocurre es que, en este momento, ese nivel de atractivo por los hechos ya comentados no lo es tanto como ha sido en los últimos tres o cuatro años”.
“Pero, desde luego, -continúa el experto de Pryconsa- se encuentran soluciones a estos problemas y, sobre todo, la demanda creciente que va a haber de plazas debido a la incorporación de los babyboomers al segmento de población”.
Tarifas más altas
Otros de los puntos que se puso sobre la mesa de debate fue el de las tarifas de los servicios de atención a las personas mayores. Esther Escapa, Head of Transactions & Developments Iberia en AXA IM cree que deben subir porque “comparativamente, las tarifas en España son mucho más bajas que las del resto de Europa”.
“Tanto que probablemente no hay otro remedio de que sea parte de la solución del problema, las tarifas tienen que subir porque si no, el modelo es bastante insostenible y al final la promoción está congelada”, añadía, para sugerir a continuación: “La única alternativa a eso es una rebaja en la presión fiscal verdaderamente significativa, pero como es algo que nadie espera, en ausencia de la bajada de la presión fiscal, tenemos que esperar una subida en las tarifas”.
“Es positivo pensar que hay margen para hacerlo”, insistía Esther Escapa, que entiende que “hoy en día”, sin esta subida “los proyectos no son muy viables”. Tampoco serían sostenibles, apuntaba: “No parece que sean muy sostenibles o no vas a conseguir que haya inversión nueva. Podrán seguir operando las que ya existen, pero poner producto nuevo, eficiente y adecuado al estándar actual con las tarifas existentes es complicado a no ser que cambien mucho los modelos de gestión y no se trabaje solo el alquiler”.
Acuerdo Belarra, marco regulatorio
En materia politica, Felipe Pérez de Primonial Reim ha mostrado su preocupación con el acuerdo de acreditación que limita el número de plazas de las residencias: “Nos preocupa y nos hace analizar todo con muchísimas más cautela, con mucho más detalle sabiendo que puede venir, nos da mucho vértigo analizar proyectos que se salgan demasiado de ese marco regulatorio”.
Igual de contundente resulta Ramón Sevilla de Pryconsa Senyor, que opina que “a nivel normativo vivimos en un mix de normas que son difícilmente seguibles y conocibles y preocupa por la incertidumbre que genera”.
Sobre la influencia que puede tener el Acuerdo Belarra, que dice cómo tiene que ser el tamaño de las residencias, de cuántas personas y con unidades de convivencia de 15 personas, Ramón Sevilla opina que va a depender de cómo la trasponga cada una de las CCAA, de cómo quiera dimensionar cada comunidad sus residencias en función del tamaño total de la residencia como de las camas por unidad de convivencia”.
En este sentido, “quizás, la reducción del número de plazas a 120 no tiene por qué estar directamente relacionado con el objetivo de incrementar la atención a las personas, no le veo ningún beneficio”, señala Sevilla, que sí cree que las unidades de convivencia pueden conseguir este fin.
Inversión extranjera
Al respecto del perfil de inversores que han invertido en este último año en España, Felipe Pérez apuntaba que “el 53% del capital es extranjero”. “Seguimos viendo todavía crecimiento y mucho interés por parte de inversores internacionales en invertir en el sector”.
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