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LA UBICACIÓN, EL NÚMERO DE PLAZAS Y EL NIVEL DE SERVICIOS, DETERMINANTE

¿Cuánto dinero cuesta abrir al público una residencia de personas mayores?

Residencia de personas mayores.
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Residencia de personas mayores. (Foto: JC/Dependencia.info)
miércoles 09 de octubre de 2024, 04:26h
Inaugurar una residencia para mayores implica cumplir requisitos legales y económicos, con costos variables según ubicación y tamaño. La inversión inicial puede alcanzar hasta 18 millones de euros, considerando terreno, construcción, licencias y personal. La normativa y la búsqueda de financiación son desafíos significativos en este proceso.

Muchas personas opinan sobre las residencias de personas mayores: lo que cuestan, la comida, sus servicios... Pero muy pocas saben todo lo que conlleva poner en marcha un centro residencial y, sobre todo, el dinero que hay que invertir para que, finalmente, entren a vivir sus usuarios.

Así, inaugurar una residencia para personas mayores implica atender muchos requisitos desde el punto de vista legal (permisos) y también económicos. Los costos variarán según la ubicación exacta, así como el tamaño de la residencia y los niveles de servicios que se ofrezcan. Lógicamente, no será igual de caro abrir una residencia en pleno centro de una gran ciudad que en un pueblo en las montañas. Tampoco si es para 200 personas o 25.

“Lo más difícil es tomar la decisión empresarial de una nueva inversión en un momento en el que la normativa no es clara ni estable”, explica el presidente de la FED, Ignacio Fernández-Cid, que añade: “Imagínate que te lanzas, el principal problema es encontrar suelo. Ahora el suelo dotacional esta imposible y se está disparando de precio”.

“Encontrar financiación tampoco es fácil. Con la experiencia en gestión no es tan complicado, pero a qué precios”, resalta el también director general del Grupo Casablanca, que lamenta la inestabilidad de la coyuntura económica: “Aún no está claro si la bajada de tipos va a ser sostenida. Como hay desajuste entre oferta y demanda, lo de encontrar usuarios no es el principal problema”.

"Todo depende. No es una ciencia exacta"

En esta línea, la presidenta de CEAPs, Cinta Pascual, destaca también que "las normativas para construir son diferentes dependiendo del lugar de España y no es lo mismo construir en una gran ciudad que en rural". Recuerda que hay que tener en cuenta que "el suelo puede ser privado, de concesión para 50 años… la variedad es muy grande. Por lo tanto, para construir una residencia correcta, son necesarios unos 40 metros cuadrados por persona".

También hay que tener en cuenta a la hora de hacer el proyecto si la residencia va a ser para plazas privadas o públicas. La también directora general de L'Onada Serveis, subraya que, "teniendo en cuenta todo esto, un centro residencial estándar de 100 plazas se puede ir en suelo rural, de cesión, a los 7 millones de euros y llegar hasta los 15 o 20 millones dependiendo del sitio donde esté o del suelo que haya".

"Sobre licencias y permisos, hay sitios donde ya te lo hacen muy rápido y otros donde cuesta muchísimo tiempo. Todo depende, no es una ciencia exacta", concluye Pascual.

Al hilo, Fernández-Cid coincide: "Lo de las administraciones también es complicado, ya que la licencia municipal de obra mayor ya tarda 18 meses y eso ralentiza una barbaridad. Es necesario que esos procesos administrativos se agilicen”.

Y pone un ejemplo: "El Ayuntamiento de Madrid tiene la posibilidad de aprobar un proyecto arquitectónico básico que tu presentas y con eso puedes empezar. Te dan la licencia básica, que te permite el inicio de la obra, el movimiento de tierras, la cimentación y la estructura, y todo ese tiempo lo vas ganando". "Solo Madrid hace esto y aun así, hay ayuntamientos de algunas localidades de Madrid en el que tampoco".

Todo depende, dice la presidenta de la patronal, por lo que parece interesante repasar los principales aspectos económicos y los costos aproximados que conlleva la apertura de una residencia de personas mayores:

1.- Terreno o inmueble

Es necesario contar con un terreno o inmueble que cumpla con las normativas locales de construcción y uso de suelo. El terreno debe tener suficiente espacio para el edificio, áreas comunes, zonas de esparcimiento y accesos para personas con movilidad reducida.

El costo del terreno dependerá de la ubicación. En áreas urbanas, el precio puede ser significativamente mayor que en zonas rurales. Del mismo modo, si se adquiere un inmueble ya construido, los costos dependerán de la necesidad de remodelación o adaptación. Puede variar desde los 50.000 euros en zonas rurales hasta varios millones en zonas urbanas de alto costo.

En este sentido, el fundador de Inforesidencias.com, Josep de Martí, explica que "cada vez resulta más difícil encontrar terrenos en entornos urbanos con densidad de población que salgan al mercado con precios asequibles y permitan construir residencias de personas mayores". Añade que, "además se han incrementado todos los costes relacionados con la construcción de residencias, se han hecho más rígidas las normativas y se ha visto que, dejando iguales otros factores, el beneficio que se puede obtener en otras actividades, como las residencias de estudiantes, es más elevado".

Por todo ello, Josep de Martí teme que "cuando se acaben de inaugurar las residencias que están construyéndose podamos pasar unos cuantos años de paréntesis, justo los años en que el número de personas de más de 80 años se incrementará de forma más acelerada".

2.- Construcción o remodelación

Otro aspecto a tener en cuenta es la construcción o demodelación de la residencia, ya que el edificio debe cumplir con las normativas de accesibilidad, seguridad contra incendios, instalaciones adecuadas (como baños adaptados), zonas comunes, habitaciones para residentes y personal.

Los costos para una construcción nueva son, aproximadamente, entre 1.000 y 2.000 euros por metro cuadrado, dependiendo del tipo de materiales y acabados. Los costos de remodelación pueden oscilar entre €500 y €1,500 por metro cuadrado.

3.- Licencias y permisos

Se requieren diversas licencias y permisos locales y estatales para operar una residencia de mayores. Estos incluyen permisos de construcción, licencias de funcionamiento, permisos sanitarios y de seguridad.

Las licencias pueden incluir pagos iniciales, tarifas anuales y costos relacionados con la certificación y el cumplimiento de normativas. El rango estimado está entre 5.000 y 30.000 euros, dependiendo de la región y los requisitos específicos.

4.- Mobiliario y equipamiento

En este apartado, recordamos que se necesita equipar la residencia con muebles adaptados, camas especializadas, sillas de ruedas, equipos médicos básicos, sistemas de seguridad, etc. Los costos son el propio mobiliario de habitaciones, salas comunes, comedores... También equipamiento médico y de emergencia.

El rango estimado es hasta 300.000 euros o más, dependiendo del número de residentes y el nivel de equipamiento.

5.- Personal

Es fundamental contar con un equipo multidisciplinario que incluya personal de salud (médicos, enfermeros, terapeutas), personal administrativo, personal de limpieza, mantenimiento y servicios de cocina. Sus salarios dependerán del nivel de formación del personal y también de la región. Ignacio Fernández-Cid opina que “el principal problema y reto es configurar plantillas profesionales, implicadas, que le gusten la actividad y estables”.

El costo anual de personal puede ir desde 200.000 euros hasta más de 500.000 en función del número de empleados y el tamaño de la residencia.

6.- Gastos operativos iniciales

Antes de que la residencia se llene de residentes, es necesario cubrir los gastos de operación durante los primeros meses. Estos incluyen la publicidad, suministros, salarios, mantenimiento, etc.). Los costos pueden incluir marketing, campañas de difusión, servicios públicos y suministros. Rango estimado de entre 50.000 y 150.000 euros para los primeros meses.

7.- Tecnología y sistemas de gestión

Es crucial contar con sistemas de gestión para la atención de los residentes, control de medicación, seguridad, facturación y administración. Hay que tener en cuenta el coste del software de gestión especializado, los sistemas de alarma, cámaras de vigilancia y sistemas de monitoreo. Costaría entre 20.000 euros y 100.000 dependiendo de la complejidad.

8.- Fondos para imprevistos

Es recomendable contar con un fondo de reserva para cubrir posibles imprevistos durante los primeros años de operación. El costo estimado es de aproximadamente un 10-15% del coste total del proyecto.

Cifras de inversión previstas para una nueva residencia de mayores

Ejemplo por Ignacio Fernández-Cid

Se supone que vamos a construir una residencia para 150 personas en suelo dotacional a las afueras de una ciudad.

Vamos a diseñar un centro distribuido en unidades de convivencia de 25 personas y en las que habrá 4 habitaciones dobles y 17 individuales .

El supuesto edificio contará con sótano, planta baja y tres alturas con dos unidades de convivencia por planta.

Para ello habrá que construir un centro de aproximadamente 50 metros cuadrados por plaza sobre rasante, lo que nos dará una edificación de 7.500 metros cuadrados construidos.

Esto exigirá adicionalmente una plaza de garaje por cada 75 metros cuadrados construidos. En este caso, serán 100 plazas de garaje.

En función de qué superficie tenga la parcela, deberemos construir un sótano para albergar al menos un 75% de las plazas de garaje, es decir 75 plazas. El resto, 25, se podrán situar en superficie.

Calculamos unos 25 metros cuadrados por plaza de garaje en sótano, así que tendremos 75 plazas por 25 metros cuadrados a la plaza, 1.875 metros cuadrados construidos adicionales en garaje.

Por tanto, tendremos 7.500 metros cuadrados s/r más 1.875 metros cuadrados b/r, es decir 9.375 metros cuadrados construidos para 150 personas.

Sale a 62,50 metros cuadrados por persona.

TERRENOS Y BIENES NATURALES 7.500 m2 500 euros/m2 edificable 3.750.000 euros

EDIFICIOS Y OTRAS CONSTRUCCIONES 14.471.250 euros

CONSTRUCCIÓN 7.500 m2 x 1.500 euros/m2 + 1.875 x 800 euros/m2 12.750.000 euros

LICENCIAS 5,50% 12.750.000 euros 701.250 euros

PROFESIONALES 8,00% 12.750.000 euros 1.020.000 euros

VARIOS 3% 382.500 euros

TOTAL INVERSIÓN INICIAL 18.603.750 euros

Total a construir 9.375 m2

Coste medio m2 construido 1.544 euros/m2

Eso supone una inversión de media por plaza de: 124.025 euros

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