"Hoy puede ser un buen momento para considerar la venta de una residencia que tenga un buen nivel de ocupación"

Contábamos recientemente en Dependencia.info que en los últimos años, las residencias de personas mayores en España se han convertido en un mercado estratégico para grandes grupos europeos del sector. También, por las mismas razones, para fondos e inversores.

Como consecuencia de esto, explicábamos que, según datos de una consultora de gestión geriátrica, el precio de las residencias de personas mayores se había encarecido un 50% en 2019. La realidad es que algunos expertos consultados por Dependencia.info no están de acuerdo al 100% con esta afirmación y opinan que no se puede generalizar y que algunas operaciones que se han materializado, aunque sí se hicieron con un precio superior al año anterior y quizá con una cierta sobrevaloración por otras razones, están muy lejos de ese 50%

Así, desde Geriatricos.info, portal dependiente de Eai Consultoría, han apuntado a este medio que llevan tres años intermediando en la compraventa de residencias de personas mayores y han observado que “el aumento de precio de venta se ha producido principalmente en el subsector de las residencias de más de 100 plazas construidas en los últimos quince años, mientras que las de un tamaño más reducido han tenido una subida más moderada”.

Destacan que “el motivo puede ser que la compra de las primeras ha atraído a muchos fondos de inversión y empresas extranjeras, sobre todo francesas”.

Los precios no han subido tanto

El socio director de Gerokon, Aitor Pérez Artetxe, tampoco está de acuerdo con que el precio de las residencias se haya incrementado el 50% en 2019, “no se puede generalizar”, apunta. Y lo explica: “Es cierto que en el caso de buenos centros, muy bien ubicados, en grandes municipios, el precio no se establece en función de los resultados de la explotación. No se puede aplicar el multiplicador de EBITDA como fórmula para establecer el precio, algo que sí se mantiene en centros peor ubicados. En estos casos, los compradores, y especialmente los vendedores, entienden que el activo tiene un valor en sí mismo, frente a aquellos en lo que ambas partes entienden que se esta ‘vendiendo’ un negocio”.

Por otra parte, este experto con más de 20 años en el sector hace especial hincapié en que “el interés por entrar en el mercado español de nuevos operadores, europeos en su mayoría, está haciendo que oportunidades que aparentemente van ‘infladas’ se cierran por la importancia estratégica de la operación”. Apunta que “habrá que ver como van evolucionando estos operadores” y “aunque estos casos marcan una tendencia alcista del mercado, al final, la cuenta de explotación fija los precios que se pueden pagar y el que quiere o necesita vender lo hace a precios razonables”.

En la misma línea, el director general de Grup VL, Jordi Vilardell, ha explicado que “es posible que alguna operación se haya cerrado con unos precios superiores al 50% del precio medio de 2019, pero la tendencia en la sobrevaloración de activos y negocio se viene observando desde 2016/17, en el momento en el que operadores europeos deciden tomar posiciones en el mercado español, a toda costa”.

Aclara que las operaciones que ha tenido oportunidad de estudiar, “a pesar de que sí presentan un precio superior al año anterior, está muy lejos del 50%”. Sin embargo, apunta: “Sí he tenido referencias de compras a un precio por plaza que analíticamente parece difícil de defender solo con la explotación de la actividad”.

Y ahora, ¿seguirá subiendo el precio o bajará?

Por otra parte, Pérez Artetxe opina que “la tendencia seguirá así”. “Otra cosa -matiza- es qué pasará en aquellos centros que van pasando por ‘varias manos’, o aquellos que han sido adquiridos por fondos de inversión y en los que los gestores se ven abocados a reducir costes para salvar unas cuentas de explotación que les permitan pagar unas rentas que han sido establecidas en función de un precio ‘inmobiliario’. Es probable que en estos casos comiencen a surgir problemas”.

Igualmente, Jordi Vilardell opina que “los grupos compradores están apoyados por fondos que proyectan unos planes de crecimiento de la demanda de servicios residenciales excesivamente optimistas”. Entiende que “la prioridad, hoy, está en incrementar el número de camas y volumen de facturación, por lo que se está dispuesto a asumir una prima de precio para tomar posiciones”. “Si no compro yo, lo hará la competencia, y los pequeños operadores en posición vendedora lo saben y aprovechan la oportunidad”, destaca.

En este punto, el responsable de Grup VL distingue entre dos tipos de operación: “Por una parte está la compra de una unidad aislada, cuyos costes de asimilación e integración en un grupo son importantes, exigen esfuerzo y tiempo. En este caso y salvo determinadas oportunidades, un gran operador no estará dispuesto a pagar más que deberá asumir los costes de integración, por lo que los precios no sufrirán grandes variaciones”.

“Por otra -continúa- está la compra de pequeños grupos (más de 500 camas), profesionalizados y con una operativa y procesos conjuntos, por los que los grupos están asumiendo precios elevados aparentemente por encima de mercado o viabilidad, ya que son asimilables por la lógica del grupo de forma muy rápida. En este mercado la competencia es alta, y veremos operaciones a precios elevados durante algunos años”.

¿Encontraremos comprador hoy?

En este sentido, el director de Inforesidencias.com, Josep de Martí, destaca: “Hoy puede ser un buen momento para considerar la venta de una residencia que tenga un buen nivel de ocupación y lo haya mantenido durante los últimos cinco años. Es cierto que algunas empresas que hace un par de años consideraban la venta ‘en abstracto’, o sea, como una opción, ahora que las ocupaciones son bastante altas y se ha producido un aumento de precios en muchas capitales, prefieren disfrutar del momento”.

De Martí insiste en la oportunidad del momento: “Hablo cada día con personas que consideran vender sus residencias y, si el precio que se pide es realista, hoy podemos encontrar comprador con cierta facilidad”.

Desde Gerokon, Aitor Pérez Artetxe cree que “es mucho más fácil encontrar comprador para los centros ‘caros’, aquellos ubicados en capitales de provincia, que para los que están en precios de mercado pero peor ubicados”. Por ese motivo, aclara, “hay gestores que ya están empezando a modificar su estrategia y apuestan por este otro tipo de centros, no tan bien ubicados y no tan grandes”.

Casi de la misma opinión es Vilardell que considera que “el mercado está muy movido y es fácil encontrar intermediarios, consultores y especialistas que estén dispuestos a difundir una posición vendedora”. Sin embargo, apunta, “los precios a los que se han ejecutado algunas de las últimas operaciones han generado unas expectativas a los propietarios de residencias que han puesto el listón muy alto, incluso por encima de la viabilidad de la explotación futura”. Entiende que “en este punto es donde el comprador pone en valor el coste de oportunidad (recorrido en tarifas, incremento de plazas, localización Premium, servicios añadidos, etc.) y cierra o no la compra”.

Ahora, ¿comprar o vender?

Sobre para qué es mejor momento, si para comprar o para vender, el socio director de Gerokon lo tiene claro: “Es un muy buen momento para vender”.

No se aleja de esta idea el director general de Grup VL, que aclara: “La regla es muy fácil, si el precio es superior al valor, vale la pena vender; si el precio es inferior al valor, vale la pena comprar. Para ello la clave es valorar el activo con el apoyo de especialistas y comparar con las ofertas”.

En cuanto al momento, Vilardell ve la oportunidad en el hecho de que “el sector se está concentrando en pocas y grandes empresas, y hay una competencia que empuja los precios al alza dispuesta a pagar más por tomar posiciones”. Como comentaba antes, en el caso de pequeños grupos cree que “este interés de los grandes operadores se mantendrá más allá de esta ola de adquisiciones”.