¿Cuánto alquiler puede soportar una residencia? ¿Me das tu opinión?

A lo largo de los años he tenido la suerte de ver muchas cuentas de resultados de residencias en funcionamiento y también muchos proyectos de nuevas residencias, compraventas, traspasos o alquileres. Siempre agradezco mucho a quienes, con confianza, me comparten sus números, porque detrás de cada Excel hay una historia: una familia, una empresa, una directora que intenta que todo cuadre, una residencia que va bien, otra que sufre, una inversión que parecía clara y luego no lo fue tanto.

Con el tiempo he ido viendo algunos patrones. Cosas que se repiten, aunque no sean leyes absolutas. Hoy quiero escribir sobre una, empezando con una pregunta: ¿Qué porcentaje de la facturación puede dedicar una residencia al pago del alquiler?

Me refiero a una residencia que ya está en funcionamiento y con una ocupación estabilizada. No a un centro recién abierto, que puede tardar meses o incluso años en alcanzar velocidad de crucero. Y me refiero también a una situación en la que la empresa que explota la residencia no es propietaria del inmueble ni forma parte del mismo grupo que la propiedad.

Porque ahí cambia todo.

Cuando inmueble y explotación pertenecen a los mismos socios, o a sociedades vinculadas, el alquiler puede no responder exactamente al mercado. Pueden surgir razones fiscales, financieras, patrimoniales o sencillamente a una forma interna de distribuir resultados.

Vaya por delante que mi impresión, después de haber visto bastantes operaciones, es que el rango más usual se mueve entre el 10% y el 12% de la facturación.

Sé que a veces se habla de un abanico más amplio, entre el 8% y el 15%. Y no me parece mal. Pero dicho así es un abanico tan ancho que casi deja de decir algo preciso. Una residencia que paga un alquiler del 8% y otra que paga un 15% representan realidades económicas muy distintas.

Por eso prefiero distinguir.

Para mí, el 10-12% sería la zona de normalidad.

Entre el 8% y el 10% podría haber operaciones perfectamente razonables, pero suelo preguntarme por qué: quizás el inmueble está muy amortizado, quizás hay una relación histórica, quizás el propietario prefiere estabilidad a rentabilidad máxima, quizás estamos ante una oportunidad.

Entre el 12% y el 15% también puede haber operaciones justificadas, pero igualmente conviene mirar: ubicación excepcional, edificio muy nuevo, mucha inversión, mercado con precios altos, operador muy solvente.

Por debajo del 8% o por encima del 15%, yo ya no diría automáticamente que está mal. Pero sí pensaría que hay algo extraordinario que merece explicación.

Por desgracia, a diferencia de otros sectores de actividad más maduros o más estudiados, en el sector de las residencias todavía no contamos con ratios suficientemente publicadas, aceptadas y accesibles para todos. No tenemos, al menos que yo conozca, un "libro de texto" que diga cuál debe ser el peso razonable del alquiler, del personal, de la alimentación, del mantenimiento o del margen operativo en una residencia según tamaño, ubicación, titularidad o modelo de negocio.

Y eso obliga a trabajar de otra manera.

Cuando uno quiere aproximarse a un benchmark (punto de referencia), tiene que ir uniendo piezas: cuentas de resultados reales que algunos empresarios comparten con confianza, informes de costes de administraciones públicas, estudios sectoriales, operaciones de compraventa, artículos de especialistas, datos de fondos inmobiliarios, conversaciones con operadores y la propia experiencia acumulada. No es lo ideal, pero es lo que hay en un sector que avanza aceleradamente hacia la madurez, aunque todavía no disponga de todos los instrumentos de análisis que ya existen en otros ámbitos empresariales.

He intentado encontrar fuentes que confirmen o contradigan esta impresión. No he encontrado, al menos de momento, un estudio español que diga con claridad: "el alquiler de una residencia debería representar tanto por ciento de la facturación". Ojalá existiera.

Lo que sí he encontrado son indicios que me cuadran.

La Central del Negocio, por ejemplo, recomienda no superar el 15% de la facturación cuando se analiza la viabilidad de una residencia. Un artículo de 'Balance Sociosanitario' de 2021 hablaba de cifras razonables en torno al 17-18% sobre facturación y ponía el foco también en la relación con el EBITDAR. También en la revista 'Eje Prime' se hablaba de que el alquiler no debería superar el 20% de la facturación.

Son referencias distintas, y no dicen exactamente lo mismo, pero apuntan a una idea común: el alquiler tiene un límite económico claro.

También me cuadra cuando hago algunos cálculos sencillos desde el lado inmobiliario.

Pongamos una residencia de 100 plazas con un precio medio de 2.200 euros al mes por plaza. Eso da una facturación anual de 2,64 millones de euros. Si un inversor exige una yield del 6%, un alquiler situado entre el 10% y el 12% de la facturación implicaría valorar el inmueble aproximadamente entre 45.000 y 55.000 euros por plaza.

Ese cálculo puede encajar bastante bien con residencias existentes, muchas construidas bajo estándares anteriores, con menos metros por plaza que las nuevas y con precios al público cercanos a la media española, situadas en ciudades donde los precios de las plazas se acercan a la media estatal que publicamos en Inforesidencias.com.

Pero no sirve igual para las residencias nuevas en grandes ciudades. Ahí los costes de construcción son mucho mayores, los requisitos técnicos también, hay más metros por plaza, más zonas comunes, habitaciones más grandes, eficiencia energética, mejores instalaciones… y, lógicamente, esos proyectos necesitan precios por plaza más altos para que las cuentas salgan.

Por eso no creo que exista un porcentaje universal.

Pero sí creo que existe una zona de normalidad.

Mi propuesta, abierta a discusión, sería esta:

• 10-12%: rango habitual en operaciones normales.

• 8-10% o 12-15%: rango posible, pero que conviene analizar.

• Menos del 8% o más del 15%: situación extraordinaria, que puede ser una gran oportunidad o esconder alguna circunstancia que conviene entender.

Y lo escribo precisamente para contrastarlo.

Quienes compráis, vendéis, alquiláis, financiáis, gestionáis o asesoráis residencias:

¿Os reconocéis en estos porcentajes? ¿Dónde situaríais vosotros el rango normal? ¿Qué parte de la facturación puede dedicar una residencia estabilizada al pago del alquiler sin comprometer su viabilidad?

Autor del texto Josep de Martí Vallés. Jurista y Gerontólogo. Fundador de Inforesidencias.

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