¿Existe una burbuja especulativa en el sector de las residencias?

Ante las últimas operaciones corporativas en el sector residencial, que han sido especialmente llamativas por las cantidades que se han pagado, nos preguntamos todos, ¿hay en estos momentos una burbuja especulativa en el sector de las residencias? ¿Realmente valen esas residencias lo que se ha pagado por ellas? ¿Es este un buen momento para comprar o para vender una residencia?

El consultor independiente y exdirector general de Novaire, Guillermo Bell, entiende y justifica todo el proceso frenético de compras, fusiones y adquisiciones que se ha vivido el sector residencial en los últimos años en España: “Todas las compras tienen sentido. Desde fuera puede no entenderse, pero si se analiza cada caso, si”.

Bell, que también es MBA por el Instituto de Empresa de Madrid y asesor en varias de estas operaciones corporativas de compraventa de residencias de los últimos meses, empezó su ponencia en la jornada técnica ‘La atención a mayores en la encrucijada. Oportunidades en el sector de las residencias’ organizada por Inforesidencias y celebrada en Madrid el pasado 15 de diciembre, dejando muy claro que “somos irracionales, pero previsiblemente irracionales”.

Con esto quiere decir que el ser humano, a la hora de hacer una valoración, de negociar la compra de una residencia, o de cualquier otra cosa, no siempre es capaz de poner a prueba todos los sentimientos y emociones y centrarse exclusivamente en la parte objetiva y racional. Esto explica de algún modo por qué ha pasado todo lo que ha pasado en España en los últimos tiempos.

¿Y esta fiebre compradora e irracional ha podido provocar una burbuja en el sector residencial?

Guillermo Bell explica que cuando se vive una etapa de prosperidad económica o de optimismo en un sector en concreto o en la economía en general, que hay fácil acceso al dinero y al crédito y que se pone el foco en el beneficio y la rentabilidad y olvidamos el riesgo se dan las condiciones para una burbuja en el sector.

Las fases de las burbujas son siempre las mismas: un inicio razonable, una fuerte subida irracional, la explosión y la caída al nivel inicial. De este modo la conclusión de Bell es que “hay una burbuja de libro”.

¿Por qué se ha creado esta burbuja? Para Bell, principalmente, por la aparición de dos tipos de compradores con necesidades diferentes: empresas extranjeras del sector y fondos de capital riesgo.

Las primeras (Orpea, Maisons de Famille y Armonea) no pueden crecer más en sus respectivos países (Francia y Bélgica) y se ven obligados a buscar otros mercados. Tienen un horizonte de inversión a muy largo plazo. “Para ellos es más importante crecer que la muy baja rentabilidad que tendrá que soportar por la compra de un activo por un valor muy superior”, destaca Bell.

En el caso de los fondos, si solo pueden comprar a un precio razonable para vender a un precio razonable y su horizonte temporal es muy corto, ¿por qué Pai Partner, por ejemplo, ha comprado a precios tan elevados? Guillermo Bell lo explica: “Compró DomusVi en Francia, compra (aunque sea caro) en España, las une, las hace más grandes y las saca a Bolsa. La Bolsa sí va a darles ese Ebitdax12”.

El consejo de este experto sobre si es buen momento para vender o comprar son claras: “La situación excepcional en el sector no debería durar mucho, si alguien quiere sondear el mercado no debería esperar y si alguien quiere vender no debería esperar”.

Abajo, Guillermo Bell junto al promotor y director del portal Inforesidencias, Josep de Martí (izquierda), y el consultor Xavier Paradell (derecha), ambos participantes en la jornada técnica.