Formas de entrar en el sector de las residencias de mayores (II)

Tras tratar hace dos semanas la primera parte de Formas de entrar en el sector de las residencias de mayores (I), afrontamos hoy su segunda entrega:

Compra de inmueble y negocio

Si determinar un posible precio de traspaso resulta complicado, hablar de compras del inmueble y el negocio en un paquete lo resulta aún más. Aquí entran en juego, además de las cuestiones que hemos planteado con respecto al traspaso, otras variables como la posibilidad de cambiar el uso del inmueble en el futuro, la calificación urbanística del suelo sobre el que la residencia está construida y muchos más que hacen realmente difícil poder determinar un precio orientativo. Dependiendo de estos factores, la compra puede ser más beneficiosa como inversión inmobiliaria a medio plazo que como actividad. Así, algunas residencias situadas en el centro de ciudades han sido compradas para su cierre y posterior conversión en viviendas.

Un buen consejo es afrontar la compra de inmueble/actividad como dos compras diferentes con valoraciones económicas también diferentes.

Lo que conviene tener en cuenta cuando se calcula lo que se puede pagar por la compra conjunta del inmueble y la actividad es que la repercusión sobre el coste por plaza no debería ahogar la actividad, máxime teniendo en cuenta que cuando compramos normalmente aumentaremos nuestros costes financieros. De nuevo se hace imprescindible un estudio previo que, además de incluir los factores a los que hacíamos referencia al hablar del traspaso, debería incluir los relativos al potencial incremento de valor del inmueble.

El factor oculto. ¿Por qué venden?

La adquisición de una actividad en funcionamiento, ya sea mediante compra o traspaso, puede conllevar también unos costes que no se ven a primera vista pero que pueden acarrear importantes cargas a posteriori. Para evitar o al menos poder prever esos costes ocultos conviene que al negociar la compra o traspaso de una residencia seamos capaces de poder dar respuesta a una pregunta ¿por qué esta persona vende o traspasa su residencia? Si no somos capaces de dar respuesta a esta pregunta durante la negociación es muy posible que lleguemos a ella con posterioridad, o sea, cuando sea demasiado tarde. Como ejemplos: se ha dado el caso de residencias de tamaño medio gestionadas de forma muy personalista en las que los números son aparentemente interesantes pero en la que se larva un conflicto laboral que puede requerir para su corrección una reestructuración de plantilla. También algún comprador se ha encontrado demasiado tarde con que quien le vende lo hace con la intención de salir del mercado ante la inminente la irrupción de una competencia con la que no se podrá rivalizar sin un gran sacrificio.

La seguridad total no existe pero sí es cierto que un análisis previo de la necesidad potencial de plazas en la zona en la que pretendemos instalarnos y una pequeña prospección sobre nuestra eventual competencia pueden suponer factores clave para determinar si el precio que se nos está pidiendo por una venta o traspaso se ajusta a lo que podemos considerar razonable.

Si después de leer estas líneas examinamos el periódico o una web especializada en el sector veremos que el mercado de residencias en traspaso está copado por residencias de pequeño tamaño que responden a una estructura “familiar”.

Empezar desde cero. Construir una residencia

Otra posibilidad que debemos tener en cuenta cuando nos planteamos entrar en el sector es la de construir nuestra propia residencia. En este caso podremos ajustar el proyecto a nuestras necesidades, adaptarnos a las últimas normativas, crear un equipo a nuestra medida y controlar el proyecto del principio al fin. Unas ventajas que vienen compensadas en parte por unas desventajas claras a las que no se enfrenta quien adquiere una actividad en funcionamiento:

En primer lugar tendremos que pasar por un tortuoso procedimiento administrativo de autorización que parece especialmente diseñado para desincentivar las nuevas actividades. Un procedimiento que puede requerir una fase previa de concreción del uso urbanístico del terreno que se puede prolongar durante meses, e incluso años.

En segundo lugar, la elaboración y ejecución de un proyecto que incluye diseño, construcción y equipamiento de un inmueble tiene una tendencia natural a dilatarse tanto en el aspecto temporal como en el presupuestario.

En tercer lugar, una vez tengamos la residencia construida y autorizada, tendremos eso, una residencia vacía en un sector en el que nuestros potenciales clientes valoran sobre cualquier otro referente, las opiniones de terceros sobre los servicios que ofrece una residencia (o sea, el boca-oreja). Para suplir este activo con el que cuentan las residencias en funcionamiento deberemos prever inversiones en publicidad y dotarnos con unas reservas que nos permitan afrontar los costes fijos durante un tiempo prudencial en el que iremos alcanzando la ocupación idónea.

Por último debemos tener en cuenta que empezar desde cero una actividad requiere de unos conocimientos y una preparación técnica que evite la comisión de errores que pueden perseguir a nuestra futura residencia durante muchos años. Es cierto que cuando compramos una actividad en funcionamiento podemos estar adquiriendo vicios que cabe redirigir, pero también lo es que es más fácil aprovechar un cambio de gestión para introducir modificaciones que enderezar desviaciones ocasionadas por uno mismo.

Una premisa fundamental si nos decidimos por la construcción ex novo de una residencia es el viejo aforismo “el tiempo es dinero”. Uno de los mayores problemas en este tipo de inversión es que al no poder conocer con exactitud cuánto durará todo el proceso también se nos presentan dudas en cuanto al monto de la inversión.

Vemos pues que introducirse en el camino de la construcción de una residencia puede resultar sumamente arriesgado si no se hace con cuidado. El consejo más adecuado en estos casos es el de crear un equipo de profesionales desde el principio o encargar cada fase del proceso a personas que conozcan bien el sector y hayan participado en otros proyectos similares. Así, encargar la elaboración del proyecto arquitectónico a un estudio que no haya diseñado nunca una residencia puede comportar que, un tiempo después, cuando el establecimiento esté en funcionamiento, aparezcan incomodidades o contratiempos con las que deberemos convivir. Incomodidades que se convierten en dinero. Sólo como ejemplo, una situación inadecuada de los espacios de convivencia, de las salas de actividades o de los ascensores puede conllevar que cada día se pierda más de una hora de trabajo en el traslado de los residentes en silla de rueda al comedor, y que durante ese tiempo se formen largas filas de sillas ante los ascensores.

El proyecto para llevar a cabo la residencia debería, para ser eficiente desde un punto de vista económico, aunar, desde el principio a los promotores que decidirán la filosofía del centro, al equipo que redactará el plan funcional, a los técnicos que realizarán el diseño y lo ejecutarán, a los encargados de tramitar los diferentes permisos y al responsable de proyecto que coordine a todas estas personas. Pero, ¿cuánto vale todo esto?

De nuevo nos encontramos con que es difícil responder de manera genérica. Existen muchos factores. Sólo para dar una idea aproximada podríamos hablar de unos 50.000€ por plaza de construcción y equipamiento. Este precio puede oscilar de forma espectacular teniendo en cuenta el valor del terreno, el modelo (más habitaciones individuales y más baños incrementan la superficie y el coste; funcionamiento modular supone más superfície; o los niveles de acabado y equipamiento. Algunas empresas optan por un gasto superior en la construcción/equipamiento a cambio de rebajar los costes de mantenimiento.

Hoy día han aparecido empresas dedicadas al ‘construction management’ que ofrecen una solución “llave en mano” para inversores que buscan aumentar la seguridad. Son empresas que cuentan con la experiencia de haber construido varias residencias en diferentes comunidades autónomas, y en algunos casos también con la gestión de centros. Esa experiencia les permite disponer de un prototipo de centro que ha sido validado así como de profesionales experimentados que conocen las diferentes posibilidades de equipamiento y dominan el proceso de construcción-equipamiento-autorización de un centro residencial. Las ventajas de trabajar con una de estas empresas se centran básicamente en un aumento de seguridad tanto en plazos como en presupuesto y en la posibilidad de disponer de una residencia totalmente equipada y autorizada lista para funcionar. Algunas incluso ofrecen la selección del personal e incluso la posibilidad de encargarse íntegramente de la gestión del centro ofreciendo al inversor una previsión realista de ingresos antes incluso de trazar la primera línea en el plano.

Vemos pues que las posibilidades son variadas y que de la elección de una u otra puede llegar a depender el futuro del centro.

Nota del Autor Josep de Martí

En Eai Consultoria, un equipo de profesionales puede ayudarte en el proceso de crear una residencia de mayores mediante la redacción de estudios de necesidad/demanda en una zona determinada e informes de viabilidad económica.