Atrae a jubilados extranjeros por su calidad de vida. Sin embargo, enfrenta desafíos de consolidación y escasez de operadores especializados en comparación con otros países europeos.
Aunque en países como Estados Unidos, Reino Unido o Francia el modelo de Senior Living es una alternativa consolidada para personas mayores independientes, en España aún estamos ante un mercado naciente que empieza a estructurarse. De acuerdo con el Informe Healthcare en España de Colliers, este segmento residencial muestra un potencial de crecimiento extraordinario, impulsado sobre todo por la llegada de jubilados extranjeros que ven en nuestro país un destino ideal para su retiro.
Esto se debe a la excelente calidad de vida, el coste de vida razonable y una variada oferta en gastronomía y ocio que ofrece. Así, la cantidad de apartamentos destinados a Senior Living podría duplicarse para 2030, alcanzando un total de 8.000 unidades. Este aumento está motivado por el incremento de la población senior en Europa, que se estima crecerá de 316.000 personas en 2024 a 415.000 en un plazo de cinco años.
¿Qué es el Senior Living?
El Senior Living es un concepto que describe un tipo de vivienda y comunidad especialmente diseñada para personas mayores que buscan una alternativa a las residencias tradicionales, ofreciendo independencia y acceso a servicios y actividades sociales.
Estas comunidades suelen tener apartamentos o casas independientes, pero también incluyen servicios de asistencia y áreas comunes para fomentar la socialización y el bienestar.
Sin embargo, el informe advierte de que la oferta de vivienda adaptada para este público —apartamentos senior— es aún muy escasa, con apenas 4.000 unidades operativas, aunque se espera que se duplique en los próximos cinco años. Lo explica la directora de Healthcare en Colliers, Laura Díaz: "Este modelo residencial pionero para seniors tiene una presencia contenida en España, de unas 4.000 unidades en explotación, a pesar de su potencial para posicionar la costa mediterránea como una referencia a nivel mundial".
Laura Díaz señala que "el Senior Living en España aún no despega debido a barreras culturales, falta de regulación específica y escaso conocimiento del modelo entre operadores, inversores y potenciales usuarios". Aunque "existe una demanda potencial clara, impulsada por el envejecimiento de la población y un perfil de mayores más activos y con patrimonio, esta es todavía latente y necesita tiempo, educación del consumidor y una oferta adecuada en precio y servicios".
Además, la limitada oferta actual y la indefinición entre opciones como alquiler, compra o usufructo dificultan su consolidación.
Colliers indica que España está entre las naciones del sur de Europa con una demanda potencial futura muy elevada. Sin embargo, el país aún enfrenta el desafío de no tener un sector consolidado, a diferencia de Estados Unidos, Reino Unido o Francia, donde operadores experimentados manejan carteras de gran tamaño.
Alberto Díaz, director general de Mercados de Capital en Colliers, señala: "Los anuncios de joint ventures para el desarrollo de conceptos de senior living en los últimos dos años han impulsado la inversión en este asset class, y en adelante, deberán enfrentar importantes desafíos en el proceso de consolidación del mercado, marcado por la escasez de operadores especializados".
"No obstante, -concluye Díaz- los condicionamientos demográficos evidencian una clara oportunidad para los inversores que buscan diversificar sus carteras y aprovechar las oportunidades que ofrece el sector sociosanitario".
Los inversores movilizan 50 millones en 2024
De hecho, el interés inversor ya está presente: en 2024 se han movilizado 50 millones de euros en operaciones relacionadas con este sector y se han anunciado más de 2.000 nuevos apartamentos. Pero el verdadero reto, según Colliers, está en pasar de la intención a la acción. La falta de operadores especializados y la escasez de productos comparables en el mercado están dificultando el despegue del Senior Living como categoría de inversión inmobiliaria.
Entre los proyectos destacados, figuran alianzas como la de Eurofund Group, que invertirá 110 millones de euros en dos promociones en la Costa del Sol, o el caso de ASG Homes y Caser, que lanzan el operador Olife Living & Share, con 700 apartamentos proyectados. Otros actores como Neinor Homes, Grupo Gimeno o Kategora también están apostando por el segmento en zonas costeras y orientadas a público nacional y extranjero.
"La demanda existe y es clara a medio plazo"
Laura Díaz, directora de Healthcare en Colliers
- ¿Qué frena realmente el despegue del Senior Living en España? ¿La demanda potencial está tan clara?
El despegue del Senior Living en España se ve frenado principalmente por factores estructurales y culturales:
- Barreras culturales: En España sigue existiendo un fuerte arraigo al modelo de envejecimiento en el hogar o en residencias tradicionales. Muchas familias priorizan el cuidado informal o soluciones públicas antes que modelos más flexibles como el Senior Living.
- Falta de regulación clara: A diferencia de otros países europeos, España no cuenta con una regulación específica para el Senior Living, lo que genera incertidumbre jurídica tanto para operadores como para inversores.
- Desconocimiento del modelo: El mercado aún no entiende del todo claro el modelo al que enfocarse (BTR, BTS o usufructo) y esto ralentiza tanto la demanda como la inversión.
- Oferta escasa: Al tratarse de un producto aún emergente, hay pocos proyectos en funcionamiento que sirvan como referencia. Esto limita la visibilidad y la tracción comercial.
En cuanto a la demanda potencial, sí existe y es clara a medio plazo:
- España tiene una de las poblaciones más envejecidas de Europa. Según el INE, en 2035 más de 11,6 millones de personas viviendo en España tendrán más de 65 años.
- Hay un crecimiento de personas mayores activas, independientes, con patrimonio y nuevas expectativas de vida.
- Sin embargo, la demanda hoy es más latente que explícita: necesita educación del consumidor, marketing experiencial y una oferta adaptada en precio y servicios a ofrecer.
- ¿España debería apostar por atraer residentes extranjeros o hay también un mercado nacional suficiente para desarrollar este modelo?
En España, el senior living lo vemos orientado a personas seniors extranjeras que ven en España un destino prime para su jubilación, gracias a su excepcional calidad de vida, asequible coste y rica oferta gastronómica y de actividades. Este segmento poblacional, que ha crecido a un ritmo anual del 5%, se prevé que se eleve desde los actuales 316.000 seniors europeos a los 415.000 en 2030.
Por tanto, nuestra primera apuesta sería centrarnos en los residentes extranjeros ya viviendo en España y que servirán de llamada a sus compatriotas.
- ¿Qué tipo de inversores y promotores están mostrando más interés en este segmento? ¿Es un producto ya bancarizable?
El tipo de inversores interesados serían Fondos institucionales e internacionales, especialmente los especializados en healthcare y living alternatives (senior housing, student housing, etc.), así como SOCIMIs y gestoras patrimonialistas, interesadas en productos con flujos estables a largo plazo.
El tipo de promotores con mayor actividad son empresas del sector residencial diversificando su portfolio; Operadores internacionales buscando entrar en el mercado español con socios locales; o nuevas plataformas especializadas en Senior Living (tanto nacionales como joint ventures).
Está en proceso de ser un producto bancarizable. La financiación aún es cautelosa, especialmente en proyectos sin track record operativo. Sin embargo, cada vez hay más interés por parte de la banca y entidades alternativas; los proyectos con operadores contrastados, ubicación prime y contratos de alquiler a largo plazo son más fácilmente financiables y, por tanto, la financiación crecerá conforme se consoliden modelos de negocio replicables y haya casos de éxito medibles.
PUEDE VER EL INFORME COMPLETO AQUÍ
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