La compra-venta de residencias de personas mayores pequeñas o medianas, las consideradas familiares, está aumentando en los últimos tiempos como consecuencia de, por un lado, una falta de relevo generacional, ya que ahora hay menos hijos y éstos con menos ánimo por un trabajo que precisa de mucha dedicación, y, por otro, porque puede ser un buen momento para vender.
Ya saben, es un buen momento para entrar en un sector que vivirá en los próximos años un crecimiento exponencial, ya que el 18% de la población española tiene más de 65 años y alrededor de un 6% de las personas mayores necesitan recibir cuidados en una residencia geriátrica o un centro de día para la tercera edad.
Así lo explica Carles Reixach, responsable de Geriátricos.info, portal que ayuda a entrar en este sector con la compra o traspaso de residencias y centros de día, que nos da más detalles:
Como responsable de Geriátricos.info, ¿qué habéis observado?
La tendencia actual del mercado de venta de residencias está marcada por un aumento de la voluntad de los propietarios a traspasar sus negocios. La prueba de ello la encontramos en las llamadas y correos electrónicos que recibimos en Geriátricos.info por parte de gerentes de residencias. La gran mayoría quieren saber como está el mercado a día de hoy porqué están pensando en vender y, o bien no saben si es un momento propicio para la parte vendedora o bien quieren recibir más información acerca de cuanto pueden pedir por su negocio. Estas son las dudas más habituales. Las llamadas telefónicas que tenemos con los dueños de residencias (que son totalmente confidenciales) también sirven para conocer el motivo de la venta. En la actualidad y desde mediados de 2022, lo que nos comentan es que tienen ya la residencia en un 90% o más de ocupación.
Nos cuentan que muchos llevan 15 o 20 o años o más dedicados al sector con toda la dedicación y la disponibilidad que esto implica y sin olvidar que también tuvieron que hacer frente al agotamiento físico y mental que supuso la pandemia para las residencias. Ahora, consideran que ha llegado el momento de dar un paso al lado y dejar que una nueva generación se ponga al frente. Lo que ocurre es que, en la actualidad, no muchos hijos o sobrinos etc, de los propietarios, de las personas que venden, quieren asumir la responsabilidad y dedicación que supone trabajar en una residencia de mayores. La mayoría desde pequeños han estado en la residencia ayudando a sus padres, haciendo actividades con los residentes en los veranos.... Pero una cosa es el ocio y otra una responsabilidad diaria. Es por eso que optan por otros itinerarios profesionales.
Es decir, ¿no hay un relevo generacional en las familias que son propietarias de residencias?
Sí que la hay, pero menos que antes. Por un lado, hay que tener en cuenta que las familias cada vez tienen menos hijos y los tienen más tarde. Esto se traduce en que, si antes a la hora de hacer un relevo generacional podías preguntar a 3 o 4 hijos, ahora solo tengas a dos a quien preguntárselo. Por otro lado, para los jóvenes, cada vez tiene más peso la vida familiar y social, y como decía, llevar una residencia es una responsabilidad 24h. Esta tendencia es especialmente evidente en residencias pequeñas, de 20 a 35 plazas aproximadamente, que son las que siempre han sido consideradas por su tamaño, como un autoempleo, es decir, que el dueño o la dueña suele ser a su vez, el director o directora.
Hace unos días, un amigo economista me decía, ¿por qué los bares en España hace años daban mucho más dinero que ahora? (hablando de negocios familiares). Pues porque abrían de lunes a domingo casi y 12 o 14 horas al día. Lo llevaban matrimonios en los que la mujer solía trabajar en la cocina, el hombre en la barra y los hijos solían ayudar en vacaciones y por las tardes. Es decir, era un autoempleo muy sacrificado que cada vez tiene menos adeptos. Algo similar pasa con las residencias pequeñas.
¿Por qué crees que pasa esto, no es atractivo el sector para las nuevas generaciones, la competencia es muy dura o, simplemente, quizá porque es buen momento para vender la residencia?
Siempre ha sido algo muy vocacional el trabajar en una residencia para personas mayores. No hay que olvidar que se trata de lugares de vida en el cual hay que estar pendiente de mil cosas para dar un buen trato y servicio. Traducido al lenguaje de las horas, esto son muchas. Si a esto se le suma, como decía antes, que las personas que podrían tomar el relevo prefieren, cada vez más, tener un horario acotado y no dedicarle al trabajo más de 8 o 9h al día, el resultado es que cada vez más gerentes se interesen por las empresas de intermediación como Geriátricos.info.
Independientemente de esto, lo que es importante es que el 2023 es un buen momento para traspasar tu residencia. A menudo se publican más estudios e informes o notas de prensa alertando del aumento de personas de más de 65 años que habrá en los próximos años y esto conlleva que van apareciendo nuevos interesados en estas operaciones y sube la demanda de compra de residencias.
Como sabemos que es necesario saber cómo funciona una residencia en su día a día para llevarla, desde Geriátricos.info tenemos diferentes perfiles de interesados en la compra de residencias. Para las residencias más pequeñitas tenemos a personas que han trabajado en estos centros como enfermeras, psicólogas, trabajadoras sociales, etc, y quieren tener su propio negocio. Para centros medianos entre 40 y 75 u 80 plazas, trabajamos con personas que tienen ya en la actualidad algunas residencias (grupos locales).
Por último, para las grandes operaciones de 90 o más camas contamos con contactos en los diferentes grandes grupos residenciales de nuestro país.
Por otra parte, tampoco hay mucho apoyo institucional e incentivos financieros...
Ese ya es otro cantar. Los nuevos criterios de acreditación publicados desde el Gobierno central, así como las normativas que van saliendo en las distintas Comunidades Autónomas, está claro que buscan el máximo bienestar para las personas mayores que viven en residencias pero crean incertidumbre entre los inversores, ya que a unos costes de suministros y construcción cada vez más elevados, se les añade unos requisitos de infraestructuras superiores. Esto hace que la rentabilidad de las residencias cada vez sea más ajustada. Eso sin contar el precio que paga la administración por una plaza pública de residencia de la tercera edad, es insuficiente desde cualquier punto de vista y deberían reconsiderar modificarlos al alza.
¿Qué es lo principal que mira un inversor?
Lo principal que mira un inversor son siempre unos parámetros fáciles de identificar. Por un lado, está el tamaño de la residencia (plazas), su tipología (si son 100% privadas, públicas o acreditadas), la facturación mensual, el coste del personal y los años de contrato de alquiler restante (y su coste), en caso de ser un traspaso. A esto, hay que añadirle el precio del inmueble si también va a comprarse y la rentabilidad que se obtendría con su alquiler.
Si se dispone de estos datos y sabiendo lo que se pide por las plazas en otros centros de la misma zona, se tiene información suficiente para valorar de primeras si la operación vale o no la pena.
¿Qué solución ofrece Geriátricos.com?
Lo que ofrece Geriátricos.info es un servicio de búsqueda de compradores para aquellas residencias que están en venta o traspaso. Nos gusta considerarnos como facilitadores de la operación. Todo el proceso está enmarcado en la confidencialidad y es básico para nosotros que compradores como vendedores nos firmen compromisos de confidencialidad de datos y de la información que les entregamos.
Nunca facilitamos información a un posible comprador/a sin que antes haya firmado este documento. Una vez lo ha firmado, le hacemos llegar un perfil ciego (sin datos de ubicación totalmente exactos) para que nos corrobore si le encaja la operación que le hemos planteado. Si no le interesa buscaremos otras opciones. Si le interesa, entonces y solo entonces, daremos datos concretos y pasamos a programar una visita a la residencia.
¿Recomendáis hacer antes un buen estudio de viabilidad?
Hacer un plan de auditoria y "puesta en orden" un par de años antes de iniciar la venta siempre es algo recomendable. Es decir, comprobar los balances y la cuenta de resultados para arreglar lo que haya que arreglar es algo bueno de cara a la venta. Esto también ayuda a tener un poco más claro cuanto está generando realmente nuestro negocio para saber si lo que queremos pedir por el es algo realista.
No es ningún secreto que los sentimientos en este tipo de operaciones hacen que, sobretodo como vendedores, le demos más valor a algo de lo que de verdad vale porque le hemos dedicado toda la vida. Si hay algo en particular que siempre ayuda mucho en todo este proceso es ponerse en la piel del vendedor (si somos compradores) y en la del comprador (si somos vendedores). Es algo relativamente fácil y servirá para tener más claras las expectativas o lo que espera encontrar la otra parte.
Si (
No(