¿Existe una burbuja en el mercado de residencias para mayores en España? (II de III)

Este artículo es continuación de ¿Existe una burbuja en el mercado de residencias para mayores en España? (I de III)

Todas las burbujas especulativas, sean de tulipanes, de viviendas o de empresas punto com tienen unas características comunes: (i) Todas se dan en etapas de prosperidad económica o de salida de crisis económicas en las que hay un optimismo generalizado sobre el futuro de un sector o de la economía en general. (ii) Todas se dan en épocas de política monetaria expansiva, de muy fácil acceso al dinero y al crédito. (iii) En todas el mercado tiende a enfocarse en los conceptos de beneficio o rentabilidad y a olvidarse de su contrapartida necesaria, el riesgo. (iv) Y en todas se pasa de unos inicios de incremento de precio que se pueden explicar razonablemente a una fase irracional en la que todo el mundo quiere comprar los activos del sector, independientemente de su valor intrínseco. Se olvida el motivo inicial que hizo subir el precio. Por eso, el único motivo por el que sube hoy es que subió ayer; y el motivo por el que subirá mañana es que subió hoy. La gente pasa de comprar después de hacer análisis sosegados a hacer los análisis después de haber comprado. Y es que cuando algo sube poco, la gente pregunta y luego compra; cuando algo sube mucho la gente compra casi sin preguntar.

¿Qué está ocurriendo en este momento en el mercado de residencias de mayores en España? ¿Se dan estas características? La mayoría de ellas probablemente sí: volvemos a un momento de optimismo en el sector; en los últimos años los índices de ocupación del sector se han incrementado sensiblemente; la crisis económica no ha afectado tanto a las políticas públicas de atención a la dependencia como nos temíamos en un principio (más allá de los problemas de tesorería generados por los retrasos en los pagos de las administraciones); vivimos en un momento de tipos de interés casi negativos y de máxima expansión del crédito a las empresas; y se ha producido una escalada en los precios a partir de unas primeras operaciones que situaron el listón en un punto difícilmente explicable desde fuera en términos de valor intrínseco de lo que se estaba comprando.

Analicemos un poco quiénes son los compradores de grupos residenciales en estos meses. Básicamente dos tipos:

1. Por un lado empresas del sector extranjeras con un tamaño importante y una experiencia de muchos años en sus mercados de origen. Pero que por la saturación de la oferta y el estancamiento de la demanda en esos mercados ya no pueden crecer más en ellos ni orgánicamente ni vía adquisiciones. Y por tanto solo tienen como solución salir de sus mercados naturales y dirigirse a mercados menos maduros en términos de consolidación de empresas, como es el español. A estas empresas les importa mucho más el crecimiento que la rentabilidad a corto plazo. Tienen un horizonte de inversión, si no indefinido, sí muy largo, de varios lustros. Y por ello toman la decisión de crecer comprando en España, aunque esto suponga correr riesgos y (quizás) tener que pagar un sobreprecio sobre el valor intrínseco de lo que están comprando.
2. Por otro lado, directa o indirectamente inversores financieros, fondos de inversión, capital riesgo, family office, etc. Unos actores que normalmente analizan de manera muy exhaustiva las operaciones de inversión que hacen porque en su caso el marco temporal es crítico (deben desinvertir al cabo de cuatro, cinco, seis años, con unas rentabilidades importantes para sus inversores). Pero que excepcionalmente pueden tomar alguna decisión de inversión que incluya otros criterios no centrados sólo en el análisis financiero del negocio. Como por ejemplo la necesidad de acabar de invertir un remanente de un fondo cuyo plazo de inversión está finalizando; la necesidad de complementar inversiones del mismo sector en otros países; o motivaciones más particulares del equipo de gestión del fondo. Cualquiera de estos motivos pueden hacer que un fondo de manera puntual pague un sobreprecio sobre un activo en relación al valor de mercado del mismo.

¿Qué está ocurriendo entonces en nuestro sector en los últimos meses? Quizás en alguna de las operaciones se hayan podido dar algunos de los motivos expuestos anteriormente que podrían explicar razonablemente que en operaciones puntuales se pagara una cantidad mayor de la que objetivamente valía la empresa comprada. Pero ¿pasó esto en todas las operaciones?

Guillermo Bell Cibils. MBA por el Instituto de Empresa. Licenciado en Filosofía y licenciado en Derecho. Consultor independiente de empresas. Profesor de la UOC. Director General de Novaire (compañía con casi 1.900 plazas para mayores en la Comunidad Valenciana) hasta su venta a finales de 2015. guillermobellcibils@gmail.com

Enlace de interés: Valorador de residencias geriátricas