En su ponencia titulada 'El reto de la financiación de la dependencia en Cataluña mediante el adelanto de los alquileres, manteniendo la propiedad de la vivienda', Igual parte de una evidencia preocupante: “El fuerte impacto demográfico a corto plazo derivado de los aumentos del número de personas mayores y de la esperanza de vida plantea un escenario sin precedentes”.
A ello se suma, dejaba claro, la insuficiencia de las pensiones para cubrir los elevados costes de la atención domiciliaria o de una plaza residencial.
David Igual subraya que en los últimos años de vida “hay que hacer frente a un aumento muy importante de los gastos, que no se pueden asumir con los ingresos recurrentes de las pensiones”. Además, añade que “la falta de previsión individual y las limitaciones de las administraciones para dar esta cobertura” obligan a buscar alternativas.
En Cataluña, se estima un incremento de cerca de 43.000 personas dependientes adicionales para 2030, con un aumento del 33% en el grupo de mayor intensidad de apoyo: los dependientes con grado III. Esta evolución se enfrenta a un sistema público que, pese a los esfuerzos, presenta graves disfunciones: listas de espera, falta de cobertura, complejidad de acceso y plazos excesivos, que pueden superar los tres años para acceder a una plaza residencial pública.
Según datos oficiales, a finales de 2023 había 25.368 personas pendientes de valoración en Cataluña. El acceso a los servicios públicos sigue un procedimiento complejo, con varias fases sucesivas (valoración, evaluación económica y asignación de prestaciones) que provocan demoras. En este contexto, los servicios privados se convierten en “la única opción a la espera de la llegada de las ayudas públicas en muchos casos”.
Ante este panorama, Pensium plantea una fórmula alternativa basada en la monetización de la vivienda a través del alquiler, manteniendo la propiedad. Igual defiende que “el mejor servicio que pueden prestar estos activos a sus propietarios es asegurarles las atenciones de larga duración que necesitan”.
A diferencia de otras soluciones clásicas —venta, nuda propiedad, renta vitalicia o hipoteca inversa— el modelo de Pensium está específicamente pensado para financiar gastos de dependencia. Permite “adelantar los alquileres futuros del inmueble y disponer periódicamente de los flujos económicos ajustados a las necesidades monetarias de pago de una plaza residencial o de un cuidador en el domicilio”, sin necesidad de vender ni hipotecar la vivienda.
Tal y como señala el documento, “todo se paga con los alquileres”. El sistema ofrece dos modalidades. La primera se orienta al ingreso en una residencia: la persona mayor cede la vivienda para alquilarla de inmediato, y Pensium anticipa mensualmente una cantidad complementaria durante un máximo de diez años. En la segunda, orientada al cuidado en domicilio, la persona sigue viviendo en su hogar, y el compromiso es alquilar la vivienda en el futuro, una vez quede vacía por fallecimiento o traslado.
En ambos casos, la operación se ajusta a una necesidad concreta, con entregas periódicas y reversibles: “La deuda que se genera es la estrictamente necesaria” y se puede cancelar en cualquier momento.
El informe incluye un ejemplo representativo: el coste medio de una plaza residencial en Cataluña es de 2.355 euros mensuales, mientras que la suma de una pensión de viudedad media (880 euros) y un alquiler (823 euros) solo alcanza 1.557 euros, generando un déficit mensual de 798 euros. Esta diferencia puede ser cubierta por Pensium mediante el adelanto de alquileres futuros.
El documento subraya que esta solución está pensada para hogares reales: viviendas de valor medio, no necesariamente grandes propiedades. “El alcance del adelanto de alquileres es muy amplio, a diferencia de otros productos de monetización que sólo se pueden realizar sobre activos inmobiliarios con valoraciones superiores a los 600.000 euros”.
Además, Pensium asume la gestión del alquiler, incluyendo posibles reformas para hacer la vivienda alquilable, contratación de seguros de impago y selección de inquilinos solventes. “El contrato de alquiler se ajusta a la Ley de Arrendamientos Urbanos y a la regulación vigente en cada momento”.
Jurídicamente, el modelo se formaliza mediante un derecho real de anticresis, inscrito en el Registro de la Propiedad, que actúa como garantía de devolución. La operación está regulada por la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario, y debe contar con un acta notarial de transparencia firmada ante un notario independiente elegido por el propio cliente.
Desde 2023, las operaciones de Pensium cuentan con ventajas fiscales para personas en situación de dependencia: “exención del Impuesto sobre Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados, así como bonificaciones en la aplicación de los aranceles notariales y los gastos registrales”.
También se destaca el impacto positivo en el mercado del alquiler, ya que “transforma viviendas infrautilizadas, con personas mayores dependientes solas residiendo en ellos, con los riesgos que este hecho significa, y los incorpora al mercado de alquiler una vez restaurados”. Según los datos del propio documento, el 37,9 % de las personas mayores de 80 años en Cataluña viven solas en sus viviendas, muchas de ellas no adaptadas, con barreras arquitectónicas o alejadas de centros sanitarios.
Para financiar las operaciones, Pensium ha desarrollado un modelo de inversión estructurado: el fondo de titulización Pensium ESG I, que emite bonos sociales en el Mercado de Renta Fija de BME (MARF). Estos bonos están respaldados por derechos de crédito suscritos con personas en situación de gran dependencia y han sido calificados como “investment grade” y como bonos sociales por su impacto positivo. Esto permite que inversores institucionales integren este producto en sus estrategias ESG.
El autor subraya que “la existencia de mecanismos privados complementarios a los esfuerzos públicos que se muestran insuficientes y lentos, pueden ser una solución para acceder a los servicios necesarios para muchos usuarios, con las ventajas de poder decidir con agilidad y calidad”.
En definitiva, el modelo de Pensium se presenta como una respuesta adaptada al nuevo escenario demográfico y económico: no solo responde a la urgencia de cubrir gastos asistenciales, sino que lo hace preservando el patrimonio familiar.
Para David Igual, se trata de una fórmula que convierte la vivienda en un auténtico activo financiero al servicio de la calidad de vida: “El planteamiento de la monetización de esta vivienda consiste en convertir el activo en flujos monetarios en los últimos años de la vida, en los que los problemas de salud requieren atenciones que cuestan casi el triple de los ingresos recurrentes habituales”.
Puede ver el informe de David Igual aquí: