Podría generar una escasez de plazas ante el creciente envejecimiento poblacional, lo que afectará la calidad del servicio y las oportunidades de acceso.
Josep de Martí, fundador de Inforesidencias.com, en un vídeo compartido en la red LinkedIn, mostraba su preocupación sobre si se está frenando la construcción de nuevas residencias para personas mayores y si, a pesar de lo que diga la estrategia de desinstitucionalización impulsada por el Ministerio de Derechos Sociales, echaremos de menos las residencias que no llegarán a construirse.
Recuerda de forma didáctica que para que se construyan las residencias necesitamos dos personajes, los inversores inmobiliarios, que invierten en la construcción de residencias y se lo alquilan a los gestores, que son los que al final explotan la residencia, es decir, la gestionan y prestan el servicio.
De Martí explica que ha hablado con muchas personas que trabajan en diferentes lados del sector de las residencias de personas mayores y le han trasladado una preocupación fácil de entender: lógicamente, cada uno de estos personajes por su lado está buscando obtener un beneficio. Los que invierten en el ladrillo, pone por ejemplo, esperan obtener un retorno del 5% sobre lo que invierten. Los gestores esperan a su vez obtener un beneficio y calculan que pueden pagar por el alquiler del inmueble, también es un ejemplo, un máximo del 15% de la facturación o un número respecto al EBITDA. Cada uno tiene su cifra en la cabeza.
Insiste el fundador del portal Inforesidencias.com en que el problema es que en los últimos años, el precio del suelo en las ciudades grandes y el de la construcción están subiendo muchísimo, pero el precio que se paga por las plazas, tanto los centros privados como las Administraciones, no está subiendo en la misma proporción, de manera que estamos en un momento de desajuste.
Así, los inversores esperan obtener una cantidad pero la explotación de las residencias no permite obtener esa cantidad. Además, subraya Josep de Martí, los inversores inmobiliarios están viendo que existen otras actividades que les pueden ofrecer unos márgenes más seguros o más elevados, como pueden ser las residencias, pero de estudiantes, e, incluso, el senior living.
Toda esta situación hace que los inversores inmobiliarios se están repensando proyectos que son incipientes, que no están muy avanzados y los están abandonando o que algunos, no empezados aún, hayan sido ya abandonados por completo. Hoy sí se están inaugurando las residencias que se empezaron a consolidar hace tiempo, pero no se están empezando a construir las residencias que vamos a necesitar dentro de unos años.
"Sí, se está frenando la construcción de residencias"
Así, a la pregunta de si se está frenando la construcción de residencias para personas mayores, para el director de Expansión en Idea, Guillermo Sánchez-Ostiz Gallego, la respuesta es sí: “Sí se está frenando, pero ahora mismo todavía se están construyendo las residencias que se firmaron hace un tiempo bajo los términos de los costes de construcción de hace unos meses, con lo cual sería interesante conocer a qué acuerdo están llegando los inversores con las constructoras para cada uno proteger sus intereses, porque el coste la construcción ha subido y el fondo no quiere perder rentabilidad".
"Pero sí, se están firmando menos acuerdos para el desarrollo de residencias y lo notamos todos los operadores en cuanto a las oportunidades que nos llegan", recalca.
Sobre si ha bajado el interés de los inversores en este sector, Sánchez-Ostiz cree que "van a ser muy relevantes los próximos meses" por dos factores: primero porque seguimos escuchando que "hay algunos inversores que entran a nuestro país, pero vamos a ver también cómo se comporta ese interés ante la bajada de tipos para ver si ese interés es pujante".
El director de Expansión en Idea opina que "la respuesta oficial de los inversores institucionales es que sí, que siguen interesados en el sector, pero, por otro lado, sus condiciones para entrar han subido". "Ellos siempre buscan refugio aquí en este tipo de sector porque es una renta fija y estable, pero al mismo tiempo, ese riesgo reputacional que adquieren cuando entran en una inversión de este tipo con mucho coste de personal, en la que cualquier deficiencia en el servicio puede tener una incidencia en la inversión no están dispuestos a bajar las rentabilidades, ni mucho menos", añade.
Finalmente, a la pregunta de si echaremos de menos las residencias que no llegaron a construirse, Guillermo Sánchez-Ostiz Gallego tiene claro que "por supuesto que lo haremos". Y lo explica: "Vivimos en una crisis estacional en la que nuestros políticos legislan o gobiernan para su periodo de cuatro años, pero realmente la gran mayoría de los problemas sociales que tenemos requieren de afrontarlos con una visión mucho más a largo plazo".
"La desinstitucionalización no es sino una respuesta a la falta de recursos que pretenden destinar a este sector. Por tanto, lo que sí que existe es una necesidad imperiosa de generar soluciones asistenciales para personas que no son capaces de tener estos recursos en el hogar. Así que las echaremos en falta y sobre todo ahora que viene una generación cargada que es la del BabyBoom en la que vamos a necesitar variedad de recursos, cuando esta variedad de recursos humanos no exista porque la demanda siga siendo creciente, pero la oferta se quede estancada, nos echaremos las manos a la cabeza y diremos cómo no legislamos de otra manera hace 15 años", aclara el responsable de Idea.
Sin embargo, recientemente leíamos también que la SOCIMI Wellder superaba los 100 millones de euros de inversión con la compra de una residencia de mayores en Badalona. La directora de Inversión en Wellder Senior Assets SOCIMI - Renta Corporación, Valerie Hernández Orpinell, celebraba que seguían posicionándose como uno de los principales inversores del sector sociosanitario español.
Aun así, la respuesta de Azora, plataforma de gestión de inversiones alternativas internacional, es que "efectivamente", han observado una ralentización en la construcción de nuevas residencias: "Entre las nuevas aperturas vemos que se trata, principalmente, de los proyectos que ya habían iniciado obras, pero observamos una reducción significativa en el inicio de nuevos desarrollos".
Señalan que "el incremento de los costes de construcción junto con la subida de los tipos de interés ha encarecido significativamente la construcción, se ha visto tensionada la viabilidad de los proyectos de desarrollo, y los inversores están buscando proyectos seleccionados donde se encuentra de nuevo el equilibrio".
En la misma línea se expresaba el director de Pryconsa Senyor, Ramón Sevilla, que opina que "sí" se está frenando la construcción de nuevas residencias y comparte la valoración realizada en el vídeo por el fundador de Inforesidencias.com.
¿Baja el interés de los inversores en el sector?
Además, tiene claro por qué ha bajado el interés de los inversores en el sector de las residencias, circunstancia que atribuye a varios motivos: "Desde la perspectiva de la inversión inmobiliaria, el incremento de los tipos de interés experimentados los últimos años afectan negativamente en los modelos financieros. Así mismo, el importante aumento de los costes de construcción, cuya curva se está empezando a aplanar, pero que no creemos que se reduzcan, es otro factor relevante".
De la misma manera, este experto de Pryconsa Senyor subraya que "la incertidumbre creada en el sector desde el mes de junio de 2022 a nivel normativo no está ayudando a generar la necesaria seguridad regulatoria". Por último, "la necesidad de implementar nuevas superficies en las residencias como es el caso de las zonas comunes de las unidades de convivencia, necesaria en todo caso a nuestro juicio, hacen que la ratio de plaza/m2 construido sea mayor que hace dos años", destaca Sevilla.
Así, entiende que "desde la óptica de los operadores, el incremento de los costes de explotación, tanto laborales como de los suministros, no permite en la mayoría de los casos, compensar el incremento de costes de la inversión por lo que las rentabilidades actuales no resultan atractivas". Así mismo, el director de Pryconsa Senyor considera que "la entrada de nuevos modelos de living (Flex-Living y Senior Living principalmente) que, en algunos casos, compiten por los mismos suelos que los proyectos de residencias de mayores, pero que generan rentabilidades más altas, dificulta cada vez más encontrar suelos en los entornos adecuados que aseguren el éxito comercial de los proyectos de nuevas residencias".
Desde Azora apuntan que "los inversores continúan su fuerte interés en el sector de residencias por los sólidos fundamentales demográficos subyacentes y el déficit de plazas, y la necesidad de inversión de capital en el sector es muy relevante". Sin embargo, recalcan, "en el contexto actual, la subida de costes de construcción y tipos de interés dificulta la viabilidad económica de los desarrollos".
"No obstante, el interés inversor se mantiene y se centra en ubicaciones muy seleccionadas en entornos urbanos de las grandes ciudades", inciden en Azora porque "a pesar de la posibilidad de invertir en otros sectores inmobiliarios con menor complejidad operativa y mayores retornos, en el 2024 se han producido un volumen alto de inversiones en residencias ya operativas que demuestra el interés en el sector".
Subida de Tarifas
En Azora opinan que "nuestros mayores buscan residencias por necesidad y ante un limitado número de plazas, la ocupación de las residencias está otra vez a máximos". Además, insisten, "con el envejecimiento de la población va a haber un creciente déficit de alojamientos para mayores que se estima en más de 150.000 plazas en los próximos años".
Entienden, por tanto, que "el interés inversor en nuevos desarrollos pasa por una selección de proyectos sostenibles con mayor competitividad operativa y retornos equilibrados, para lo cual entre otros será necesario que suban las tarifas tanto de las plazas privadas como las públicas, y así se amplíe la actividad inversora en el sector de residencias operativas a nuevos desarrollos".
¿Echaremos de menos las residencias que no llegarán a construirse?
El director de Pryconsa Senyor, Ramón Sevilla, es de la opinión de que "si la progresiva evolución de la curva de población en España, con una mayor proporción de mayores de 80 años que se van a incorporar a la demanda de camas en los próximos años, no viene acompañada por un incremento de la oferta, conllevará que el actual déficit existente de camas será mayor en los años venideros". "Ante esta situación, el menor número de residencias promovidas desde 2022 tendrá un efecto negativo", añade.
En este sentido, cree que "medidas que activen el interés de los inversores y operadores, como pueden ser, entre otras, modelos de colaboración público-privada, una normativa urbanística que permita aflorar nuevos suelos con destino exclusivo para la promoción de nuevas residencias o medidas fiscales, como la reducción del IVA en las residencias, pueden activar de forma efectiva la futura oferta de camas".
La crisis en la promoción y construcción de residencias para mayores en España: desafíos y perspectivas
Por Marc Trepat Carbonell, arquitecto en B\TA Arquitectura
En los últimos años, la promoción y construcción de residencias para mayores en España ha experimentado un frenazo notable. Este paréntesis se debe a varios factores clave, entre los que destacan el aumento de los costes de construcción, la subida de los tipos de interés y la incapacidad de trasladar estos sobrecostes a las cuotas que pagan tanto las administraciones públicas como los usuarios. La confluencia de estas circunstancias ha puesto en jaque a un sector esencial para la población envejecida del país, generando incertidumbre en el ámbito de los servicios sociales y en el propio sector inmobiliario.
Un sector esencial en un país envejecido
España es uno de los países con mayor esperanza de vida del mundo, lo que, combinado con una baja tasa de natalidad, ha dado lugar a una población envejecida. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), en 2050 se estima que más del 30% de la población será mayor de 65 años. Este cambio demográfico exige una infraestructura adecuada para garantizar la calidad de vida de los mayores, y las residencias de ancianos juegan un papel crucial en este escenario.
Sin embargo, la oferta actual de plazas en residencias no solo es insuficiente, sino que además se enfrenta a desafíos estructurales y coyunturales que complican su expansión. La proporción de plazas en residencias por cada 100 mayores de 65 años está lejos de cumplir los estándares europeos, y el ritmo de construcción de nuevas residencias no ha logrado compensar esta brecha.
Incremento de los costes de construcción
Uno de los factores más determinantes en la ralentización del sector es el aumento de los costes de construcción. En los últimos años, los precios de materiales como el acero, el cemento y la madera han experimentado subidas históricas debido a la inflación global, las tensiones en las cadenas de suministro y las crisis geopolíticas, como la guerra en Ucrania. Somos protagonistas en primera persona cómo algunos proyectos se han debido aparcar por ser inviables debido a estos incrementos de precio, y otros muchos nos cuesta enormes esfuerzos en diseño y ajustes para hacerlos viables.
Además, los requisitos técnicos para las residencias, como las normativas de accesibilidad y eficiencia energética, también encarecen los proyectos. Aunque estas exigencias son fundamentales para garantizar un servicio de calidad, representan un desafío adicional para los promotores, que deben asumir inversiones iniciales más elevadas sin una garantía clara de retorno. En este sentido, la exigencia de unidades de convivencia o de requerimientos concretos en relación con la evacuación de personas con discapacidad en caso de incendios han sido aspectos que ha incrementado los costes de construcción de las residencias.
El impacto del precio del dinero
La subida de los tipos de interés en respuesta a la inflación ha encarecido el acceso al crédito, lo que ha afectado tanto a los promotores como a los operadores de residencias. El Banco Central Europeo (BCE) ha incrementado los tipos de interés de forma sostenida, dificultando la financiación de nuevos proyectos y haciendo más costosa la gestión de las deudas existentes.
Esta situación no solo ha reducido el número de nuevos proyectos en marcha, sino que también ha puesto en riesgo la viabilidad de algunos desarrollos ya iniciados. En un sector donde los márgenes de beneficio ya eran ajustados, este encarecimiento del capital ha generado un clima de incertidumbre.
Por otra parte, este precio del dinero ha hecho que muchos inversores deriven las inversiones a otros sectores que, aunque con más riesgo, den mejores márgenes de rentabilidad.
Proyecto de residencia asistida y centro de día para mayores en Manresa que no se va a poder construir debido a la combinación de los excesivos costes de construcción y de financiación.
Imposibilidad de trasladar los costes a los usuarios
Una de las particularidades del sector de las residencias de mayores es que los precios de las plazas están condicionados por la capacidad de pago de los usuarios y las subvenciones públicas. Esto significa que, a diferencia de otros sectores inmobiliarios, los operadores de residencias no pueden repercutir los aumentos de costes directamente en las tarifas, ya que esto las haría inasequibles para gran parte de la población.
En España, una proporción significativa de las plazas en residencias está financiada total o parcialmente por las administraciones públicas. Sin embargo, los presupuestos destinados a estas subvenciones no han aumentado al mismo ritmo que los costes, lo que ha generado una presión adicional sobre los operadores y promotores. Esta disparidad ha llevado a muchos inversores a reconsiderar su interés en el sector.
Es una evidencia que si queremos un sector del bienestar fuerte en España, es imprescindible reconsiderar el porcentaje sobre el PIB que se destina a la atención social en su globalidad y a las personas mayores dependientes en particular. Debo recordar que en España se destina menos del 1% del PIB cuando la media europea está entre el 2 y el 3%, y encima con PIB más altos per cápita que el español.
Otro proyecto de una nueva residencia en Sant Vicenç dels Horts que está costando mucho conseguir la financiación para iniciar las obras de construcción. En este caso seguimos buscando soluciones para conseguir la viabilidad del proyecto y es posible que lo consigamos, pero no sin muchos esfuerzos.
Consecuencias para los usuarios y las administraciones
El estancamiento en la construcción de nuevas residencias tiene un impacto directo en las personas mayores y en sus familias, quienes enfrentan listas de espera más largas y mayores dificultades para acceder a una plaza adecuada. Además, la escasez de oferta puede derivar en un deterioro de la calidad del servicio, ya que los operadores existentes deben asumir mayores cargas financieras para mantener sus instalaciones.
Para las administraciones públicas, esta situación plantea un dilema: por un lado, es imperativo garantizar el acceso a residencias de calidad para una población envejecida; por otro, los recursos económicos disponibles son limitados. Esto requiere repensar el modelo de financiación y gestión del sector, explorando fórmulas más sostenibles y colaborativas.
Alternativas y estrategias para la reactivación del sector
A pesar de los desafíos, existen oportunidades para revitalizar el sector y garantizar su sostenibilidad a largo plazo. Algunas de las estrategias más destacadas incluyen:
a) Colaboración público-privada
La colaboración entre las administraciones públicas y los operadores privados puede ser clave para superar la actual crisis. Mediante acuerdos que aseguren una financiación compartida y un reparto equitativo de riesgos, se pueden impulsar nuevos proyectos y garantizar el acceso a plazas asequibles y de calidad.
b) Innovación en los modelos de residencias
El diseño de residencias debe adaptarse a las necesidades actuales y futuras de los mayores. Modelos como las unidades de convivencia, que promueven un ambiente más hogareño y personalizado, pueden atraer tanto a usuarios como a inversores. Además, la implementación de tecnologías para la atención remota y la automatización de servicios puede reducir los costes operativos.
c) Incentivos fiscales y subvenciones
Para estimular la inversión privada, las administraciones podrían ofrecer incentivos fiscales específicos para la construcción y renovación de residencias. Bonificaciones de los impuestos de construcción, reducción de tasas y cesiones de suelo público por ejemplo serian otras soluciones que mejorarían la viabilidad de las promociones de residencias. Asimismo, aumentar las subvenciones destinadas a las plazas públicas puede aliviar la presión financiera sobre los operadores, así como la consideración de un IVA reducido para este tipo de servicios de primera necesidad como son la atención de las personas mayores dependientes.
d) Eficiencia energética y sostenibilidad
Apostar por construcciones sostenibles y energéticamente eficientes no solo responde a las demandas regulatorias, sino que también puede generar ahorros significativos a largo plazo. Invertir en sistemas de energía renovable y materiales sostenibles puede mejorar la rentabilidad de los proyectos, aunque requiera una mayor inversión inicial.
Conclusión
La promoción y construcción de residencias para mayores en España se enfrenta a una encrucijada. El aumento de los costes de construcción, la subida de los tipos de interés y la imposibilidad de trasladar estos costes a las tarifas han generado un paréntesis en el sector. Sin embargo, esta situación también ofrece una oportunidad para repensar el modelo y explorar soluciones innovadoras y sostenibles. Si bien es cierto que en estos momentos el precio del dinero tiende a bajar debido al control sobre la inflación, los precios de la construcción no parece que vayan a bajar, por lo que debemos seguir investigando e innovando para controlar los proyectos con el objetivo de hacerlos viables.
La colaboración entre actores públicos y privados, junto con un enfoque centrado en las necesidades de los mayores, será fundamental para superar estos desafíos. Solo a través de un esfuerzo conjunto del sector privado y el público será posible garantizar que España cuente con una infraestructura adecuada para su población envejecida, asegurando un futuro digno para todos.
Marc Trepat Carbonell, Arquitecto B\TA Arquitectura
marc.trepat@bta.cat
Unos piensan que sí se está frenando, que hay una "ralentización", otros hablan de "paréntesis en la inversión" y los hay que siguen viendo interés y celebran las inversiones. Distintos puntos de vista, pero ¿y usted qué opina?
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