En el marco del 'VII Congreso Nacional Dependencia y Sanidad by Alimarket' celebrado en Madrid, una mesa de expertos ha analizado la situación actual de la inversión en el sector sociosanitario. La pregunta central del debate ha sido si resulta difícil invertir en España hoy, obteniendo respuestas que distinguen entre la existencia de oportunidades y la viabilidad técnica de las mismas.
Ángel Doménech, CEO de Salus Capital, sostiene que no es difícil: “No. Lo que es difícil es captar inversión". Tiene claro que "invertir es fácil porque hay muchas oportunidades de negocio, pero se tiene que cuadrar entre lo que el inversor quiere y lo que se le ofrece". E insiste en que "es facilísimo" porque "un sector más garantista que este y con mejores expectativas, no existe”.
Por el contrario, Cristina de la Llave, responsable de fusiones y adquisiciones de Colisée España, reconoce que el escenario “se ha complicado bastante”. Tras ocho años en el sector, señala que el apetito inversor era elevado, pero que los “cambios estructurales a nivel económico” han dificultado el encaje de proyectos en los últimos tres o cuatro años.
En una línea similar, Cecilia García-Calderón, responsable de fusiones y adquisiciones de Grupo DomusVi, admite que, aunque persiste el interés, “cuesta mucho encajar los proyectos”. La clave, según explica, es la dificultad para “alinear las expectativas del propietario del suelo, los costes de construcción que ya están muy tensionados y los alquileres que podemos asumir los operadores”, lo que complica lograr hoy “la cuadratura del círculo”.
Para Valerie Hernández, directora de inversión en Wellder, la respuesta es afirmativa: “Te diría que sí. La verdad es que ahora mismo no hay mucha abundancia de oportunidades". Considera que para dinamizar el mercado debe empezar a haber “nuevos desarrollos y poder comprar suelos para edificarlos”, algo para lo que ve necesario factores como el "control de costes, colaboración con los operadores y colaboración público-privada también que pongan los medios”.
Por último, Daniel Hormaechea, investment manager spain en Octopus Capital, matiza que, aunque no es difícil, la situación actual “exige mucho rigor a la hora de analizar la operación". Cree que hay que ir "una a una" porque todo va muy ajustado y "al capital le está costando entrar”.
El debate regulatorio y los costes económicos: ¿Freno o garantía?
Sobre el origen de estas trabas, Doménech defiende que el marco regulatorio “no es una dificultad para nada", ya que su función es "garantizar la calidad de vida de los usuarios y la pervivencia del activo”. Respecto a exigencias como las plazas de garaje, aclara que “no es un regulatorio del sector, es un regulatorio municipal, porque eso depende de los ayuntamientos”.
De la Llave coincide en que la regulación no es el obstáculo principal y señala que las nuevas exigencias de unidades de convivencia “tienen todo el sentido del mundo”. Para ella, el problema real reside en el “incremento del coste del capital, la inflación que ha mermado las cuentas de explotación y el incremento de los costes de construcción”, factores que considera cíclicos.
García-Calderón, en cambio, apunta a una mezcla de "ambas cosas". Explica que la regulación a veces entorpece y pone el ejemplo de los parkings: “que necesites tener 100 plazas en una residencia que igual no es necesario ya te supone un incremento del coste de construcción altísimo que puede hacer que el proyecto no sea viable solo por eso”.
Hernández también cree que ambos factores influyen y señala que existe normativa que “igual no necesariamente genera un beneficio para el usuario" y que termina "complicando la creación de nuevas residencias”.
Hormaechea, por su parte, atribuye el freno a que “la inflación y posterior subida de tipos hizo que el capital se asustase”, aunque percibe que está regresando al sector al no haber “otros sitios donde invertir”.
Perspectivas a medio plazo: El horizonte del 'baby boom'
Pese a los retos, el optimismo hacia el futuro es unánime. Doménech destaca que el panorama se presenta “mucho mejor, mucho más fácil", tras haber levantado un vehículo de 60 millones de euros en poco tiempo. Recuerda además que “el baby boom todavía no es usuario de residencia” (generación entre 1957 y 1977) y advierte: “Ahora mismo faltan 100.000 camas, cuando el boomer entre en esa fase, la falta de camas va a ser exponencial".
De la Llave percibe un “cambio de ciclo para bien” ante una “demanda brutal” que debe cubrirse, dado que "todos los operadores los tenemos llenos". García-Calderón añade que es imperativo mejorar la situación para "dar respuesta a las necesidades que hay en el sector”.
Finalmente, Hernández vaticina una mejoría “sin duda por falta de alternativa" debido a la tendencia demográfica clara: “o sigue aumentando el parque de residencias o aquí vamos a tener un problema muy serio". En la misma línea, Hormaechea cree que en menos de seis años “debería producirse una entrada de capital potente para poder canalizar toda la demanda que existe ahora mismo”.
Radiografía de un mercado en transformación operativa
En este sentido, hay que recordar que, según datos del Departamento de Alimarket de Sanidad y Dependencia, el sector de la dependencia en España atraviesa un cambio de ciclo en su modelo de inversión y las entidades de inversión patrimonialista ya controlan más del 14% de las camas privadas en el país. Esta realidad también formó parte del debate en la mesa redonda sobre inversión y desarrollo de infraestructuras, moderada por el CEO de Salus Capital.
Durante su intervención, Ángel Doménech ha señalado que, si bien anteriormente la rentabilidad y la yield eran los factores determinantes, el escenario actual es más complejo debido a la exigencia normativa y el incremento de costes derivado de conflictos internacionales como la guerra de Ucrania.
En este contexto, el enfoque ha pasado del puro real estate a una comprensión profunda de la operativa. Doménech ha planteado a los expertos cuestiones críticas sobre la tipología de activos, los límites de las tarifas, la situación laboral de las plantillas y los modelos contractuales que rigen la relación entre propietarios y gestores.
Estrategias de las socimis y el auge de los proyectos green field
Valerie Hernández ha detallado la trayectoria de su entidad, Wellder, que ya suma 13 residencias adquiridas y ha observado una evolución clara: “hace unos años predominaban los grandes gestores como propietarios, luego estos fueron librándose del ladrillo”. En la actualidad, la socimi apuesta por la inversión en la renovación de centros antiguos para mantener la competitividad y prefiere contratos de triple neto a renta fija, validando siempre la viabilidad del operador.
Por su parte, Daniel Hormaechea ha aportado la visión del mercado británico, destacando que el inversor actual tiene mucho más en cuenta “la parte operacional y ya no solo el ladrillo”. Ante la macrotendencia de escasez de plazas, el responsable del área en Octopus Capital aboga por fomentar la colaboración público-privada mediante el abaratamiento de suelos, especialmente en proyectos de nueva planta o green field, para impulsar la demanda nacional.
Nuevos modelos contractuales y el reto de la gestión del talento
Desde la perspectiva de los grandes operadores, Cecilia García-Calderón ha subrayado cómo la entrada de inversores institucionales ha traído consigo contratos de doble y triple neto. Según la M&A Manager de Grupo DomusVi, estos modelos “tienen sentido y los operadores lo entendemos, porque es la forma de captar capital”, aunque recomienda prudencia para no comprometer la viabilidad de los proyectos a largo plazo, especialmente en el reparto de costes de mantenimiento cuando los activos envejecen.
Asimismo, García-Calderón ha vinculado la atracción de capital con la calidad del servicio y la atención a los trabajadores a través de modelos como 'Humaniza'. En cuanto a la colaboración con la administración, ha afirmado que “es la única forma de dar respuesta al reto del sector”, aunque advierte que los precios actuales de la plaza concertada no siempre cubren las exigencias del servicio.
El retorno del capital al sector healthcare en 2026
Cristina de la Llave por su parte ha confirmado una reactivación del mercado tras un periodo de cierta parálisis por la inflación y el coste de capital. “Estamos viendo un cambio en los últimos meses de 2025 y principios de 2026. El capital ha vuelto al sector healthcare, que sigue siendo un sector en el que el capital confía y ya no se mira solo la yield”, ha explicado.
Para Colisée, el crecimiento futuro debe priorizar la vía del green field para modernizar el parque residencial y adaptarse a un perfil de usuario cada vez más dependiente. De la Llave también ha puesto el foco en el relevo generacional de las plantillas, señalando que “las nuevas generaciones tienen un enfoque distinto de la motivación o el compromiso y tenemos que cambiar nuestra manera de atraer talento”.
Finalmente, ha defendido la convivencia de plazas públicas y privadas en los centros, siempre que exista un equilibrio real entre la financiación recibida y las exigencias de calidad impuestas.
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