¿Se construirán las residencias que vamos a necesitar?

Acabo de volver de un viaje geroasistencial a Japón que me ha dejado una huella profunda. Allí, por cada 100 habitantes, hay ya 30 personas mayores de 65 años (aquí somos 21), y esa diferencia no es solo una cifra: se nota en la planificación, en la tecnología aplicada al cuidado, en la infraestructura… y en los trenes.

Tuve la oportunidad de subir al Shinkansen, ese tren de alta velocidad que lleva funcionando con puntualidad y fiabilidad desde hace 50 años, circulando 50 kilómetros por hora más rápido que nuestro AVE. Y, algo impactante: ya están preparando su relevo, un tren de levitación magnética que alcanzará casi 600 km/h. No solo corren más; también piensan más lejos.

Quizás por eso, o por el inevitable jet lag que arrastro, no puedo resistirme a usar una metáfora ferroviaria para hablar de algo que está sucediendo en nuestro sector geroasistencial.

Durante años nos han repetido que el problema del envejecimiento vendría “más adelante”, como si fuese un tren retrasado cuya llegada siempre se puede posponer. Pero no. El tren ha llegado. Y, como suele pasar con los trenes, no viene solo: trae vagones cargados de nuevas necesidades. Más personas mayores. Más personas dependientes. Y, en consecuencia, más necesidad de plazas residenciales.

Podríamos pensar que basta con multiplicar la oferta y listo. Pero no es tan sencillo. Para empezar, muchas de las residencias que se construyeron hace veinte o treinta años se han quedado pequeñas, no de tamaño, sino de concepto. Nacieron con buenas intenciones y criterios válidos en su momento, pero adaptarlas hoy a lo que exige la atención a personas dependientes es, en muchos casos una quimera técnica o económica.

Necesitamos nuevas residencias, y no solo unas pocas.

Hasta hace unos años, contábamos con una especie de ejército de empresarios que eran a la vez promotores pequeños y medianos, a menudo con experiencia directa en la gestión, que levantaban centros aquí y allá. ¿Cómo lo hacían? Con crédito. Con el apoyo de bancos que veían en el sector una inversión razonable. No una mina de oro, pero sí una actividad estable, con demanda asegurada y riesgo asumible.

Pero últimamente, muchos de esos promotores me dicen que los bancos ya no prestan, no lo hacen como antes o, directamente les dicen que no están interesados en financiar residencias. ¿Por qué? Algunos apuntan a una cuestión de reputación: prestar para construir una residencia parece que, es demasiado arriesgado para los departamentos de riesgos. No sé si se trata de una percepción sesgada que me he formado tras escuchar unos cuantos casos o si realmente estamos ante una tendencia general. Me encantaría que alguien con datos me lo aclarase.

Lo que sí tengo claro es que, mientras tanto, ha aparecido un nuevo actor: el inversor inmobiliario. No hablo del típico empresario local, sino de fondos, sociedades patrimoniales, instrumentos de inversión que compran, rehabilitan o construyen residencias… para alquilarlas a operadores. Al principio eran una rareza, hoy son mayoría entre los propietarios de los edificios que ocupan los grandes grupos.

Y, como todo inversor, eligen dónde poner su dinero. Lo hacen con calculadora en mano. Una residencia de mayores no suele ser la opción más atractiva. No porque tenga algo de malo, sino porque cuesta más construirla (metros mínimos por residente, requerimientos de accesibilidad, espacios comunes, equipamiento técnico) y no siempre se genera lo suficiente como para justificar la inversión, sobre todo fuera de grandes ciudades.

A eso hay que sumar otro factor: la incertidumbre administrativa. Cada vez oigo más historias de proyectos que se eternizan porque una licencia no llega, porque una normativa cambia a mitad de obra, porque una inspección exige algo no previsto. ¿Resultado? Un edificio terminado que no puede abrir en meses aunque esté generando gastos.

¿Y qué hacen los inversores? Pues lo previsible: buscar edificios ya existentes. Reformar es menos arriesgado que construir desde cero (“green field”, lo llaman ellos). Algunos incluso han decidido hacer una pausa. Esperar tiempos mejores mientras construyen residencias de estudiantes o edificios de senior living. Mientras tanto, las plazas que necesitamos no se construyen.

¿Qué podemos hacer?

No tengo una varita mágica, pero se me ocurren dos caminos. Primero: facilitar el acceso al crédito para quienes aún quieren construir. Si es cierto que los bancos han cerrado el grifo, alguien debería abrirlo un poco. Quizás con avales públicos, quizás con líneas específicas de financiación. Lo importante es no dejar fuera a los pequeños y medianos promotores, que son los que tradicionalmente han llenado el mapa con centros de proximidad.

Segundo: eliminar trabas innecesarias. La burocracia es un problema en casi todos los sectores, pero en el nuestro adquiere tintes de tragicomedia. No puede ser que un proyecto viable en lo técnico y lo económico se hunda por una licencia que tarda un año, por una interpretación confusa de una norma o por un criterio que cambia según el inspector. Si agilizamos los trámites, si damos certezas a quienes se la juegan invirtiendo, los proyectos saldrán adelante.

Tercero: darnos cuenta como sociedad que el envejecimiento es una realidad transversal que nos va a acompañar durante los próximos años y dedicar un 2% del Producto Interior Bruto a financiar servicios. Esta es sólo la tercera medida que propongo ya que por sí sola no sería suficiente. Las dos anteriores serían necesarias.

¿Y si estoy equivocado? ¿Y si el sector ya no necesita más residencias, si lo que hay es más que suficiente y lo que estamos viendo es lo normal? Puede ser. Pero si dentro de unos años nos encontramos con miles de personas esperando plaza, con listas interminables y con familias desesperadas, quizás recordemos esta tribuna y pensemos: tal vez podríamos haber hecho algo más.

¿Tú qué opinas?

Autor del texto Josep de Martí Vallés. Jurista y Gerontólogo. Fundador de Inforesidencias.

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Para la preparación del texto básico de esta tribuna he utilizado Chat GPT alimentándolo con todo lo que he escrito durante los últimos años. Las ideas, contenido y estilo son míos. Aún así no me parecería honrado no decir que he utilizado una herramienta de IA