Este artículo es continuación de ¿Existe una burbuja en el mercado de residencias para mayores en España? (I de III) y (II de III)
Decíamos al final de la segunda parte de esta entrada que quizás en alguna de las operaciones de compraventa que se han dado en los últimos meses en el sector había motivos objetivos que explicaran que se hubieran pagado cantidades mayores de las razonables de mercado. Pero ¿ha pasado esto en todas las operaciones?
Para contestar a esta pregunta tenemos que analizar un último punto, quizás el más importante: ¿Se puede calcular el valor objetivo de una residencia o de una empresa del sector? ¿Con qué criterio? ¿Todo el mundo utiliza el mismo método de valoración?
La respuesta no es fácil aunque pueda parecerlo a primera vista (hay incluso una herramienta en internet que en menos de cinco minutos ofrece un precio). El método de valoración que se considera más objetivo es el que calcula el valor actual de cualquier empresa a partir de proyectar los flujos de caja que generará en un futuro y descontarlos a una tasa que tiene en cuenta el coste de capital aportado. Pero siendo el método reconocido como más objetivo en realidad es bastante subjetivo: ¿cuáles serán los flujos de caja futuros de la empresa? ¿coincidirán comprador y vendedor en las hipótesis de las proyecciones de ingresos y gastos? Por ejemplo: ¿se mantendrán los conciertos actuales? ¿a qué precios? ¿cómo evolucionarán los convenios colectivos? ¿aparecerá alguna mejora operativa ahora desconocida que permita lavar o limpiar más rápido y de manera más barata? ¿deberá de cambiar el modelo de atención por un cambio de las características generacionales de los clientes que entran en los centros? ¿qué inflación habrá en los próximos 10 años? Etc, etc.
Dadas las incertidumbres y dificultades de cálculo para los no expertos en finanzas, normalmente se calcula un precio objetivo con ese método pero inmediatamente se compara con algún parámetro más fácil de entender para la mayoría. Por ejemplo, precio-cama, inversión realizada, o el más habitual en nuestro sector en los últimos años: veces que el precio multiplica el EBITDA (el margen bruto de explotación de la compañía). Y con ello volvemos al inicio del análisis en la primera parte de esta serie. ¿Tiene sentido pagar como precio más de 12 o 15 veces el margen bruto anual de una empresa de nuestro sector?
Teóricamente puede tenerlo si la compañía tiene margen de crecimiento o una incertidumbre muy baja que haga muy probable mantener ese margen de manera indefinida. Pero pagar esas cantidades de manera casi generalizada y en compañías que en muchos casos tienen unos EBITDA muy altos y difíciles de mejorar dibujan un panorama no demasiado diferente al de los tulipanes en Holanda en el siglo XVII. Porque pensemos en los escenarios más negativos posibles en nuestro sector (que no son nuevos porque todos los hemos conocido ya en los últimos años): en un periodo de 10 años es perfectamente posible que los conciertos actuales de plazas no se renueven o se renueven a precios inferiores a los actuales o con condiciones peores a las actuales; los convenios colectivos pueden subir por encima de los precios; la demanda de plazas privadas puede caer si el ciclo económico vuelve a contraerse; el perfil de usuario de centros puede cambiar con la evolución social de las generaciones de mayores y a lo mejor el tipo de centros o servicios que se ofertan hoy ya no son adecuados mañana; la normativa de cualquier administración puede volver a variar con un futuro cambio de gobierno haciendo inviable un negocio que hoy es rentable. En cualquiera de estas circunstancias, multiplicadores de precio por encima de diez veces EBITDA harán imposible recuperar las inversiones en nuestro sector. Que una o dos operaciones puedan excepcionalmente tener sentido en estos niveles de precio no quiere decir que todas lo tengan, todo lo contrario. En un periodo de burbuja especulativa la predicción de revalorización de lo que compramos se basa en un argumento bastante irracional: nuestra inversión irá a más porque es lo que piensa y hace todo el mundo. Todo el mundo va en la dirección hacia la que camina el rebaño. Y el problema no es que el pastor no sea sabio ni inteligente; el problema es que, sencillamente, no hay pastor.
¿Quiere esto decir que las operaciones de concentración en el sector de residencias no tienen sentido? Todo lo contrario. Tienen todo el sentido. Pero siempre que las futuras operaciones que se hagan devuelvan los precios a un marco mucho más razonable. A un marco que tenga en cuenta fundamentalmente los aspectos básicos de este negocio: colaboración con las administraciones públicas, servicio de la máxima calidad, alta ocupación de plazas, control exhaustivo de costes y óptima gestión del personal. Nada menos pero tampoco nada más. Si incorporamos de manera generalizada otros factores para mantener hinchada la burbuja, más pronto que tarde acabará pinchándose y dejará un reguero de deudas imposibles de pagar por la mayoría. Un momento en el que nos acordaremos de las sabias palabras de Antonio Machado cuando dijo que sólo un necio confunde valor con precio.
Guillermo Bell Cibils. MBA por el Instituto de Empresa. Licenciado en Filosofía y licenciado en Derecho. Consultor independiente de empresas. Profesor de la UOC. Director General de Novaire (compañía con casi 1.900 plazas para mayores en la Comunidad Valenciana) hasta su venta a finales de 2015. guillermobellcibils@gmail.com
Enlace de interés: Valorador de residencias geriátricas
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