Aunque lo que solemos difundir en medios como éste cuando hablamos de quien entra en el sector de las residencia suele referirse a grandes empresas o fondos que compran a grupos, lo cierto es que, la mayor parte de operaciones que se producen en España suelen afectar a un solo centro que se construye, se vende o se traspasa.
Viendo cómo evoluciona la situación demográfica, muchos emprendedores e inversores se plantean si resultaría interesante dedicarse a la atención a personas mayores. Así, no cabe duda que el sector de la atención residencial a personas mayores se presenta como uno de los que mayor crecimiento tendrá durante los próximos años. Existen factores que señalan claramente en este sentido y existe también una clarísima tendencia hacia el aumento del peso de la prestación privada del servicio, ya sea a través de residencias privadas que venden sus servicios a los particulares o de administraciones que confían en empresas para la gestión de lo público.
Una persona o empresa que decida entrar en este sector sabe que existen diferentes puertas para llegar al mismo. Desde la adquisición o traspaso de un centro existente a la construcción o rehabilitación pasando por la gestión de servicios públicos.
Sea cual sea la vía de entrada vale la pena tener en cuenta unos aspectos previos que influenciarán sin duda nuestras decisiones. Uno de ellos que se convierte en premisa básica es el del tamaño. ¿Cuántas plazas debe tener la residencia para ser rentable y a la vez permitir un funcionamiento adecuado? Durante los años 80 y 90 se decía que una residencia alcanza un equilibrio entre rentabilidad y eficacia de servicio alrededor de las 60/80 plazas, no obstante la realidad del sector estaba formada por un gran número de residencias privadas de tamaño reducido (entre 20 y 40), unas residencias públicas de más de 100 y algunas “herencias” de los años 70 que llegaban a las 600. Hoy, el aumento de las exigencias normativas de personal, especialmente en lo que afecta a profesionales y la búsqueda de beneficios a través de la creación de economías de escala están creando una clara tendencia hacia las residencias de entre 120 y 200 plazas con funcionamiento modular.
Las residencias privadas de reducido tamaño con un funcionamiento “familiar” siguen siendo mayoría pero se encuentran en la actualidad ante la necesidad inminente de prepararse para el cambio que se avecina ya sea ofreciendo un servicio diferenciado o algún tipo de ventaja. La competencia vía precio con las residencias grandes será difícil de mantener a medida que aumenten las exigencias normativas.
La decisión sobre el tamaño, que por supuesto dependerá en parte de la disponibilidad económica y capacidad de endeudamiento, será clave para la viabilidad futura. Aunque la decisión dependerá de aspectos como la zona geográfica concreta en la que deseamos invertir o la disponibilidad de terrenos, un tamaño situado entre las 80 y las 120 plazas y un funcionamiento modular parece hoy día una opción adecuada que permite la contratación de un equipo completo de profesionales y una rentabilidad razonable. Quien decida construir o adquirir una residencia de menos de 40 plazas en estos momentos deberá saber que, estará asumiendo un riesgo adicional a medio plazo, aunque lo cierto es que esto lleva siendo así desde hace unos veinte años y la gran mayoría de este tipo de residencias sigue funcionando.
Una vez estudiado el tamaño idóneo para nuestra debemos considerar las diferentes posibilidades de entrada en el sector que tenemos:
- Traspasar o adquirir una residencia existente.
- Construir una residencia.
- Gestionar una residencia pública (esto lo dejamos para más adelante)
TRASPASAR O ADQUIRIR UNA RESIDENCIA EXISTENTE
Traspaso
El traspaso de un centro en funcionamiento puede ser la forma más económica y sencilla de entrar en el sector. Como ventaja tiene que, a partir del mismo día en que se toma posesión de la actividad empiezan a generarse ingresos ya que existen unos residentes ingresados. La residencia además tiene una imagen creada y los ingresos de residentes generados por el “boca-oreja” (que suelen ser la mayoría) son una realidad. No obstante, si se opta por el traspaso o compra de una residencia que funciona no hay que olvidar que también puede haber peligros ocultos que hay que despejar:
- Conviene analizar la situación de la residencia con relación a la administración pública. Para ello vale la pena examinar las condiciones de la autorización; las implicaciones que tiene el cambio de titularidad y la potencialidad de ampliación de plazas, acudir a los servicios de inspección de la comunidad autónoma acompañados por la persona que vende o traspasa la residencia para examinar los informes correspondientes a las últimas inspecciones. Hay que asegurarse que la entidad no tiene procedimientos sancionadores o sanciones pendientes, así como de la existencia de alguna normativa en fase de transitoriedad que la residencia tiene la obligación de cumplir durante los próximos pocos años.
- Conviene conocer a fondo la estructura del personal de la residencia, la ratio de circulación de los empleados, la cantidad de bajas laborales que han tenido en los últimos meses y la eventual posible dificultad que podemos encontrar en la zona geográfica para cubrir las plazas que necesitemos.
- Hay que estudiar la situación del equipamiento de la residencia y calcular en cuánto tiempo será necesario renovar el mobiliario, ayudas técnicas y otro aparataje. No se puede olvidar que cuando traspasamos estamos alquilando un inmueble y comprando una actividad. Si la obsolescencia del equipamiento está cercana el precio que estaremos dispuestos a pagar deberá ser necesariamente inferior.
- Conviene conocer el estado de dependencia real de los residentes, la cantidad que pagan, la posibilidad legal de aumentar los precios, la ratio de morosidad. No olvidemos que puede resultar difícil proceder a un aumento de precios y que, algunas residencias que se traspasan a precios aparentemente ventajosos esconden residentes que llevan mucho tiempo ingresados y requieren mucha atención, que pagan precios inferiores a los del mercado o con una estructura de personal inadecuada y cara de cambiar.
Cuando se trata de traspaso, por supuesto hay que examinar a fondo las condiciones del contrato de alquiler centrándonos sobre todo en la duración y en la posibilidad de realizar modificaciones en el inmueble para aumentar la capacidad o adaptarnos a eventuales nuevas normativas.
El precio de compra o traspaso de una residencia varía mucho dependiendo del grado de ocupación, precio que paguen los residentes, zona en la que se encuentra y otros factores. Resulta difícil establecer un precio estándar. Yo recomiendo últimamente utilizar el "Valorador de residencias", una herramienta gratuita que está colgada de Geriátricos.info.
Si queremos utilizar "la cuenta de la vieja" podríamos decir que una residencia en traspaso en una capital, con una ocupación de un 85% mantenida durante los últimos cuatro años, un contrato al que le quedan más de diez años de duración y con una situación administrativa y de personal correcta se traspasaría por, aproximadamente el equivalente a 7 meses de facturación. Digo que es "la cuenta de la vieja" porque hay que tener en cuenta muchos otros factores cómo el precio del alquiler y muchos otros. Como al final el precio depende mucho de lo que el comprador considere que puede hacer mejor que el vendedor ha hecho hasta ahora (lo que le permitirá incrementar su margen), la cosa se hace algo difícil.
Para calcular si resulta o no rentable optar por el traspaso resulta vital conocer, como hemos dicho, la duración del contrato de alquiler y la posibilidad de negociar una prórroga.
Dentro de los cálculos que debemos llevar a cabo cuando estudiamos el traspaso de una residencia está el de la estructura de precios que pagan los residentes. Una ineficiente redacción del contrato y otras circunstancias pueden traer consigo que la residencia esté cobrando precios por debajo de lo que sería razonable teniendo en cuenta la situación geográfica, el grado de dependencia de los residentes y el nivel de servicios que ofrece. En ese caso vale la pena estudiar si existe la posibilidad legal de ajustar los precios. Pensemos que la máxima ventaja que supone traspasar consiste en que tenemos ingresos desde el primer mes, pero que esta ventaja se puede convertir en un impedimento si éstos no son los razonables de acuerdo con nuestra estructura de costes.
Vemos, pues que la clave para determinar si resulta adecuado decantarnos por el traspaso radica en la información de que dispongamos y de su estudio minucioso. Este análisis lo puede hacer el propio emprendedor o, si lo prefiere, puede encargarlo a alguno de los profesionales que se dedican a elaborar estudios de viabilidad económica y funcional de residencias.
(La semana que viene seguimos con la posibilidad de comprar un inmueble junto con la actividad y la de construir la residencia)
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