Esta vez quiero hablar de una figura cada vez más conocida por el sector geriátrico en España: El desarrollador de proyectos sociosanitarios.
Se trata de empresas que tienen como objetico desarrollar proyecto de nuevas residencias y hospitales para el sector privado. Son empresas que arriesgan su dinero para proporcionar edificios destinados a usos geriátricos y hospitales para mejorar la vida de las personas mayores. Empresas que requieren de una estructura sumamente eficaz y también nutrirse de los colaboradores más expertos del sector para alcanzar sus objetivos.
Foto residencia en Vigo. Proyecto de TCU Arquitectos. Desarrollador THOR Private Equity Spain, SL
Supongo que todos sabéis lo difícil que resulta poder construir una residencia para mayores o un hospital. Primero de todo se debe buscar el suelo adecuado, cosa que de entrada es muy compleja en un país donde no hay mucho suelo de equipamiento disponible. Para ello, es necesario valorar multitud de aspectos como su situación, la viabilidad arquitectónica y urbanística, negociar el precio del suelo etc. Muchas veces es necesario desarrollar figuras de planeamiento derivado tipo Planes Especiales (PEU), Planes de Mejora Urbana (PMU) etc. También es necesario tener un estudio del proyecto con el que valorar el número de plazas posible, la distribución y capacidad de las unidades de convivencia y analizar las necesidades sociales que hay en la zona donde se quiere construir. Por otro lado, se debe contactar con el futuro operador para saber si puede estar interesado en la gestión del futuro equipamiento. Todo este proceso significa tiempo y especialmente en España, “mucho” tiempo por el exceso de burocracia de nuestro país.
Foto residencia en Oleiros. Proyecto de TCU Arquitectos. Desarrollador THOR Private Equity Spain SL
A partir de aquí, si todo encaja, se debe comprar el terreno, hacer el proyecto y solicitar licencia de obras para poder construir. Esto que, dicho así, parece fácil, os puedo asegurar que son trámites largos y muy complejos. Vivimos en un país que, por muchas leyes o decretos que se promulgan para facilitar la actividad económica, sigue siendo una tortura la tramitación de licencias de obras, de actividades, solicitar autorización y el registro en los diferentes departamentos de servicios sociales de las diferentes autonomías, cuando además muchas veces es necesaria otras autorizaciones sectoriales de sanidad o otros departamentos. Solo para que tengáis una idea de los tiempos necesarios os diré que en algunos municipios hemos necesitado más de un año para obtener una licencia de obras.
Residencia en Lleida. Proyecto de BTA Arquitectura. Desarrollador THOR Private Equity Spain, SL
Pero eso no es todo, si previa a la construcción se necesita mucho tiempo para resolver los trámites urbanísticos, burocráticos y administrativos, cuando ya está todo eso superado empieza la construcción del edificio. Los desarrolladores se exponen a subidas de precios de los materiales de construcción, paradas de obra por normas particulares de algunos ayuntamientos que en algunos municipios no permiten vaciar el nivel freático de la cimentación en épocas de baño que te obliga a parar la obra durante 6 meses. Todos estos riesgos que hundirían a cualquier empresa operadora son asumidos por el desarrollador que tiene que ingeniárselas para resolverlos de la forma más eficaz posible.
Residencia en Palma de Mallorca (en construcción). Proyecto de BTA Arquitectura. Desarrollador THOR Private Equity Spain, SL
Bien, pues los desarrolladores de proyectos socio sanitarios son las empresas que se ocupan de resolver todos estos problemas para poder entregar a los operadores de servicios sociales y sanidad, edificios de nueva planta diseñados con las últimas tendencias en la atención a personas mayores con dependencia o hospitales generales. Por tanto, se trata de empresas imprescindibles en estos momentos en que es necesario canalizar el dinero existente interesado en invertir en lo que se ha llamado “silver economy”, para que los diferentes operadores dispongan de edificios de primer nivel para prestar sus servicios.
Todos los edificios que construyen las empresas desarrolladoras están trabajados y pensados de común acuerdo con el operador al que incluso asesoran sobre las nuevas tendencias en la atención a los mayores dependientes para que el edificio que se construya sea el más moderno y adecuado, poniendo siempre en el centro a la persona que van a servir y a los trabajadores que los van a cuidar. Por tanto, son empresas que colaboran también en la necesaria mejora del servició al mayor dependiente juntamente con los operadores y los arquitectos especializados.
Pero no solo eso, sino que una de las características de muchos de los desarrolladores es poner el acento en la sostenibilidad de sus construcciones. Por ello, es muy habitual no solo la exigencia de obtención de la clasificación energética A, sino la obtención también de alguno de los diferentes sellos verdes que aseguran que el edificio no solo es lo más sostenible posible en cuanto al consumo energético y generación de CO2, sino que además también cumplen otros requisitos de carácter sostenible comunitario relacionados con los materiales de construcción, el consumo de agua u otros aspectos relacionados con el bienestar de las personas que vivirán en el edificio. Sellos como el BREEAM con calificación excelente, u otros como LEED o la DGNB alemana suelen ser objetivos de las empresas desarrolladoras de edificios socio sanitarios.
Es por todo ello que creo, sinceramente, que el sector de cuidados geriátricos debe saber la existencia de este tipo de empresas que arriesgan mucho con el objetivo de mejorar de forma significativa la atención a las personas mayores con dependencia, y creo que es de justicia agradecer a todas ellas su existencia y su esfuerzo en la mejora del sector.
Al final del proceso, todos los que nos dedicamos al diseño y la construcción de nuevas residencias y hospitales tenemos por objetivo la mejora de la vida de las personas y los desarrolladores son parte importante de ese proceso.
Marc Trepat Carbonell
Arquitecto
BTA Arquitectura
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