El informe Residencias para la Tercera Edad que elabora la consultora CBRE revela que la oferta en el sector residencial deberá duplicarse con 400.000 camas adicionales durante los próximos treinta años.
Igualmente, el director nacional de Alternative Sectors en CBRE España, Pablo Callejo, ha explicado a Dependencia.info que “hay una necesidad de camas a día de hoy. Y también lo que hay es una necesidad de actualización de las camas existentes. Muchos de los activos que hay son activos obsoletos”.
El informe subraya también que el mercado de las residencias para la tercera edad es uno de los segmentos del inmobiliario con mayor potencial de negocio debido al desequilibrio entre la oferta y la demanda. También que actualmente, este mercado sigue estando muy atomizado, ya que los siete actores principales sólo representan el 17% del total de camas.
Sin embargo, lo confirma Pablo Callejo, los grandes operadores se encuentran inmersos en procesos de expansión.
¿Qué es lo más destacable del informe, que ha aumentado el interés por el sector alternativo o que haya un desequilibrio entre oferta y demanda?
Lo que más destaca para nosotros es que se trata de un sector capaz de atraer una tipología de inversores que buscan un largo recorrido y, además, que es un sector que está en vías de desarrollo, con entrada de grandes operadores internacionales y con un desarrollo también de operadores fuertes locales.
Vemos como una residencia pequeña es absorbida por los grandes players porque tiende a la concentración.
¿Por qué es un sector que busca el largo recorrido? Porque es un sector muy resiliente, muy acíclico, no tiene dientes de sierra, es muy resistente a cualquier momento del ciclo inmobiliario, tanto bajo como alto, es decir, en los ciclos de momentos buenos no sube tanto y en los ciclos bajos no baja tanto. Es muy predecible.
200.000 camas necesarias en 11 años, 400.000 en los próximos 30 años... ¿Podemos decir que es entonces uno de los sectores con mayor potencial de negocio en España?
Bueno, es uno de ellos. Si es verdad que tiene un gran potencial de negocio. Ha habido muchas operaciones tanto de acciones inmobiliarias como corporativas que se han realizado y seguirán habiendo.
Hacen falta ahora 100.000 camas... ¿por qué cree que faltan? ¿falta de previsión, falta de dinero, de más atrevimiento inversor aún de los grandes grupos?
Esta cifra está basada en un ratio de la Organización Mundial de la Salud que, teniendo en cuenta todos los habitantes de más de 65 años, dice que un país debería tener una cobertura de un 5% de camas en residencias de ancianos. Considerando eso, el ratio sería que hacen falta 100.000 camas a día de hoy en España. Contando además con el envejecimiento de la población, casi que habría que doblar el número de camas en los próximos años.
Es un ratio específico que lo que establece es esto. Que sean 100.000, que sean 80.000 o que sean 120.000, tampoco te puedo decir, pero lo que está claro es que hay una necesidad de camas a día de hoy, y de muchas además. Y luego también lo que hay es una necesidad de actualización de las camas existentes. Muchos de los activos que hay son activos obsoletos.
¿Por eso destaca el estudio que existe una gran oportunidad de negocio para proyecto de rehabilitación y nueva construcción?
Si, es para las dos cosas, para proyectos de desarrollo y rehabilitación.
En cualquier caso, según el informe, entre 2015 y 2017 se han registrado operaciones corporativas por valor de más de 2.000 millones de euros... ¿seguirá entrando dinero al sector?
Sin lugar a dudas.
Igualmente, destaca el estudio que es un mercado fragmentado en el que los 7 principales operadores solo representan el 17% del mercado total... ¿esto es bueno o es malo?
No es ni bueno ni malo. Es una situación de mercado. Lo que está ocurriendo es que esos players, esos operadores están protagonizando la consolidación del sector. Por ejemplo, Korian, que es el mayor operador de Europa en residencias de ancianos acaba de entrar en España.
Por tanto, sigue habiendo esa entrada de operadores internacionales con unos objetivos de consolidar el mercado.
Para terminar, ¿cuál es su previsión sobre el sector a corto o medio plazo?
En línea con lo que estamos diciendo, es de consolidación, de realización de más operaciones corporativas y también de creación de estructuras propco/opco, que ya están ocurriendo.
Esto quiere decir que los operadores, las empresas operativas de residencias de ancianos entienden que ellos no son inversores en real estate ellos son operadores de residencias de ancianos. Sucede que este es un negocio en el que necesitas un activo inmobiliario para poder desarrollar tu actividad, pero los riesgos y las rentabilidades asociadas a un contrato de arrendamiento son distintos que los riesgos y rentabilidades asociadas a un negocio operativo.
Por lo tanto, lo que se está estableciendo son estructuras en las cuales tienes inversores que únicamente invierten en las piedras (por así decirlo), que son las estructuras propco (Property Company) y unos operadores que en lo que invierten es en el negocio operativo, que son las opco (Operating Company).
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