A pesar de un crecimiento en camas, hay un déficit de 100.000 plazas y se prevé que aumente.
Un análisis reciente de Colliers sobre el sector de la salud en España destaca la urgente necesidad de inversión en el área de residencias para personas mayores durante los próximos tres años. Aunque se ha observado un crecimiento constante en la cantidad de camas disponibles, el déficit actual y previsto de plazas en estas residencias es preocupante y demanda una respuesta inmediata.
Destaca que las perspectivas de inversión para 2025 son mucho más optimistas, que los operadores e inversores están dispuestos a hacer esfuerzos para que los proyectos salgan adelante y que la colaboración público-privada es fundamental.
El informe señala que, a pesar de un incremento de alrededor de 22.000 camas desde 2018, alcanzando así un total de 399.000 unidades, la oferta aún no logra cubrir la creciente demanda. En 2024, la tasa de cobertura en España se estableció en 4,02 camas por cada 100 personas mayores de 65 años, cifra inferior a lo recomendado, que sugiere una tasa de 5,0. Esto resulta en un déficit aproximado de 100.000 camas.
Laura Díaz es directora de Healthcare en Colliers y ve en la "falta de colaboración público-privada" unos de los factores que causan este déficit de camas, aunque está notando que últimamente "todo el mundo va siendo consciente de la demografía y los fundamentales de este mercado, como que la población cada vez es mayor, y hace que vayamos a necesitar muchos más modelos de este estilo".
"Las administraciones públicas se están dando cuenta de que si no colaboran con los inversores privados, seguramente no tengan plazas públicas o concertadas que ofrecer... Están todos los operadores y todos los inversores muy interesados", explica Díaz, que apunta igualmente que ha habido un antes y un después del COVID y la regulación del Gobierno sobre cómo deben ser las nuevas residencias en caso de que venga otra pandemia, lo que "ha provocado que se ralentizase la inversión".
La responsable de Healthcare en Colliers señalaba que "en 2024, el segmento de residencias de la tercera edad ha alcanzado una inversión de 317 millones de euros, sin embargo, las perspectivas para 2025 son significativamente más optimistas, debido fundamentalmente a un panorama macroeconómico más favorable en comparación con años anteriores. Los inversores que puedan capitalizar eficazmente la enorme oportunidad que presenta este segmento se encontrarán en una posición privilegiada para beneficiarse de un mercado en el que casi todo está por hacer".
Se estima que para el año 2030, la tasa de cobertura caerá a 3,84, lo que resultaría en un déficit de 134.000 camas si no se realiza una inversión urgente en este sector. Para lograr mantener la tasa actual de cobertura de 4,02 en 2030, será indispensable desarrollar alrededor de 20.000 nuevas camas en los próximos tres años, lo cual implicaría una inversión anual promedio de 750 millones de euros. En consecuencia, sería necesario destinar más de 2.000 millones en total y construir cada año 68 nuevas residencias, cada una con un promedio de 100 camas.
La necesidad de implementar proyectos de Healthcare enfocados en el cuidado de la población senior en España se hace evidente a través de estas cifras. Con más de 11 millones de personas mayores de 65 años, el envejecimiento poblacional, especialmente entre la generación del baby boom, alcanzará su punto máximo en la próxima década, lo que intensifica la urgencia de realizar inversiones en este ámbito. Además, la paralización del desarrollo de nuevas residencias, consecuencia del complicado contexto macroeconómico, ha agravado aún más esta situación, subrayando la importancia crítica de invertir en este sector.
Para superar este contexto, Laura Díaz afirma que los inversores privados, de la mano de los operadores, ya están tomando medidas porque "todos tienen unos planes de expansión agresivos, sobre todo en greenfields (terrenos) porque es más fácil construir una residencia de cero cumpliendo todos los requisitos que se exigen". Aun así, matiza que "cada vez más, tanto los operadores como los inversores buscan mejores ubicaciones, sitios consolidados, con servicios, no buscan suelo en medio de la nada".
Por otro lado, recomienda a las administraciones que tomen iniciativas como la que está tomando la Comunidad de Madrid, que tiene proyectadas 40 residencias para un espacio breve de tiempo, es decir, "ayudar a los inversores".
En sentido hay que destacar que los que más interés han estado mostrando en este sector son los fondos de inversión especializados, pero "la realidad es que ahora, cada vez más, los family offices (una organización profesional que vela por el interés de una familia dueña de un patrimonio importante) están girando hacia este sector porque ven que es una inversión supersolvente y supersegura".
Díaz recuerda que "hasta ahora, los operadores compraban los activos, los edificios, pero en los últimos años esto se ha separado y los operadores prefieren ir en contratos de arrendamiento y tener muchos más fondos para seguir desarrollando su plan de expansión". "Como se necesitan tantas residencias, los principales operadores están dispuestos a desarrollar bastantes proyectos, siempre que les encaje la ubicación y por eso, necesitan ir de la mano de un fondo o de un family", añade.
La directora de Healthcare en Colliers también destaca que estos fondos de inversión, operadores y family offices tienen "muchísima confianza" en el mercado español como demuestra el hecho de que "los contratos de arrendamiento van a muy largo plazo, como mínimo 15 años, pero muchos de ellos va a 20 años más renovaciones". Insiste, además, en que "estas operaciones se realizan con contratos supersolventes, que se actualizan a IPC todos los años, que al inversor no le supone al final casi ningún riesgo".
Para terminar, subraya que los aspectos que harán que 2025 sea mejor que 2024 desde el punto de vista del inversor son que "los costes de construcción se han estabilizado o al menos no van a seguir subiendo, y eso ayuda mucho". También "ayuda que los tipos de interés estén bajando" porque "los números encajan con lo que están dispuestos a pagar los operadores de renta".
Por último, también es importante que se están introduciendo nuevas fórmulas en lo que pueden pagar los operadores. Y lo explica: "Hasta ahora siempre iban a una renta fija. Ahora hay algunos inversores que están exigiendo que haya un componente de renta fija y otro de renta variable por si a los operadores en un futuro les va fenomenal y pueden subir las tarifas en un porcentaje importante, que ellos, los inversores, puedan ganar también más... un poco como el modelo hotelero".
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