Josep Morera, abogado especializado en compra-venta de residencias: "El negocio jurídico es complejo, no está al alcance de cualquier intermediario"

La compraventa o traspaso de residencias de personas mayores y centros de día puede implicar una notable complejidad legal y administrativa que no siempre se percibe a primera vista. Por ello, desde el ámbito jurídico especializado se insiste en la necesidad de que este tipo de operaciones cuente con el asesoramiento de un abogado con experiencia en el sector.

"El traspaso de una residencia puede hacerse de distintas formas: mediante la compraventa de acciones o participaciones sociales, a través de la cesión de la unidad productiva o incluso por compra en un juzgado mercantil si la empresa está en concurso de acreedores", explica Josep Morera Codina, fundador de Seniors Care Business Consulting y consultor especializado desde 1982, que añade: "Pero también hay casos en que la entidad gestora no es una sociedad mercantil, sino una fundación, una asociación o una entidad religiosa".

No se puede olvidar, además, que no siempre la empresa gestora es la propietaria del inmueble donde se desarrolla la actividad, y puede haber plazas privadas, públicas o ambas, lo que añade aún más complejidad a la operación.

Negocio jurídico complejo

"Estos escenarios hacen que el negocio jurídico sea complejo y no esté al alcance de cualquier intermediario que no esté especializado en este sector", subraya el abogado, que insiste: "Los trámites legales y administrativos son diferentes y diversos, dependiendo del tipo de contrato público, del régimen jurídico de la empresa, del estado del inmueble y de la situación laboral o fiscal del negocio".

Entre los elementos que requieren atención especial, destaca la gestión de plazas públicas. "No se lleva a cabo de igual manera una operación si la residencia tiene un contrato administrativo bajo la Ley de Contratos del Sector Público o un concierto social, que si solo tiene plazas privadas", subraya Josep Morera y apunta que "los dos primeros casos requieren autorización previa del órgano de contratación pública para subrogar el contrato".

Un error en esta parte del proceso, destaca este experto, puede tener consecuencias graves: "Un fallo jurídico en el contrato de venta o cesión puede conllevar incluso la pérdida de las plazas públicas".

La complejidad se extiende a cuestiones fiscales, laborales y contractuales. Por ejemplo, cuando la compraventa se realiza a través de la adquisición de participaciones sociales, es imprescindible realizar una revisión legal. Lo explica Morera: "Hay que asegurarse de que los vendedores son propietarios al 100%, que tienen facultades para vender, revisar estatutos, registros mercantiles… en definitiva, hacer una due diligence legal, más o menos extensa, pero siempre con unos mínimos".

En cuanto al inmueble, si no pertenece a la empresa gestora, se debe revisar el contrato de alquiler o negociar uno nuevo. Así, "es necesario estudiar las cláusulas actuales, las limitaciones del arrendador y los cambios deseados por el comprador", matiza el experto.

También hay que revisar con detalle la situación laboral. “Hay que analizar si existen contingencias, demandas o reclamaciones, cómo se organiza el personal, qué cambios quiere introducir el comprador… otra pequeña due diligence, esta vez laboral”.

Ojo con la fiscalidad

La fiscalidad es otro foco de atención: “Es fundamental comprobar que se cumplen las obligaciones con la hacienda estatal, autonómica y local. Pensemos que la operación puede generar responsabilidades futuras al comprador”.

Por último, el traspaso debe tramitarse correctamente ante la administración. "Corregir errores puede retrasar meses la inscripción del nuevo titular, y eso, en el caso de plazas públicas, puede significar no cobrar a tiempo", concluye el abogado. "Por eso, sea cual sea la empresa de intermediación, lo recomendable es que el cliente cuente con un profesional jurídico especializado en este tipo de operaciones".

Los errores más comunes en una operación

A este respecto, preguntado el experto por cuáles son los errores más comunes en las operaciones de traspaso mal asesoradas, Josep Morera Codina lo tiene claro: "Los errores más comunes son dejar de comunicar el cambio de titularidad al ayuntamiento correspondiente o no adjuntar el justificante en el Reses y presentar escrituras en el Reses sin previa inscripción preceptiva en el registro mercantil correspondiente".

"También se omite justificar la subrogación del personal de la empresa vendedora a la compradora y justificar la existencia de la póliza de RC a favor de la compradora", añade.

Llegados a este punto puede resultar interesante saber, quién está en mejor posición el comprador o el vendedor, es decir, qué es más difícil, comprar o vender. Este experto señalala que "la posición del comprador es más difícil que la del vendedor" y ofrece varios motivos:

1.- No hay a la venta muchas residencias con plazas públicas, que son las que te aseguran la ocupación.

2.- La no acreditación del comprador impide muchas vences la operación de compra de residencias con plaza pública.

3.- Las condiciones del contrato de alquiler actual de la residencia provoca una negociación a doble banda: con el vendedor y con el propietario del inmueble.

Apunta Morera que "la posición del vendedor tiene la complicación de encontrar un comprador con el poder adquisitivo suficiente para la compraventa, en el caso de residencias entre 50 y 100 camas".

Una última reflexión destaca que "los intermediarios de compraventas se encuentran con el problema de que muchos operadores no quieren el inmueble". "Esto se da cuando el vendedor es, al mismo tiempo, el propietario del inmueble. Entonces encontrar inversor para el "tocho" acostumbra a complicarse en el caso de los centres medianos, puesto que los fondos de inversión quieren operaciones económicamente importantes y desestiman operaciones inferiores a 5 millones de euros", concluye.