Tras una primera parte de ¿Es la industrialización la panacea para el mundo de las residencias?, incluso de una segunda, vamos con la tercera entrega:
En la primera parte de esta serie vimos que por tener una muy baja productividad, la construcción tradicional es cara, lenta y de baja calidad. En la segunda vimos los tipos disponibles de construcción industrializada y sus posibilidades.
Finalmente vamos a focalizarnos aquí y ahora en el sector de las residencias geriátricas; vayamos al grano: Preguntas que la mayoría de lectores se plantean a estas alturas del relato:
¿Es posible hoy (noviembre 2021) industrializar una residencia en España?
Claramente SI, PERO CON RESTRICCIONES.
No todos los suelos sirven, no todos los arquitectos lo conocen (y ello les genera rechazo), el tamaño importa, (si no hay escala, no se produce economia de escala) y la capacidad instalada es aún muy pequeña, de forma que hoy en día, no hay respuesta industrial para todo aquel que decida optar por el cambio.
¿Va a resultar más económico?
Nota: todos los “expertos en construcción“ que consulte le dirán una cosa distinta….
Claramente SI; haciendo los números reales y teniendo en cuenta todas las ventajas que se obtienen cambiando de modelo, (adelanto de ingresos, reducción de gastos generales, etc.)
¿Va a ser más rápido?
Como mínimo un 50% más rápido, posiblemente más.
¿Va a costar menos su mantenimiento?
Dependiendo de la tecnología elegida si, pero la reducción en costes de mantenimiento dependerá mas de los acabados y componentes elegidos, que del sistema estructural en sí.
¿Va a consumir menos energía?
Definitivamente SI. Una de las mejoras que proporciona producir en fabricas, es que el aislamiento se puede ejecutar con mucha mayor solvencia y precisión.
Además se pueden integrar elementos de control y ahorro energético en todos los componentes.
¿Se verá distinto a un edificio “normal”?
En absoluto. Hay miles de edificios construidos de forma industrializada y no se puede apreciar ni desde el interior ni desde la calle.
Problemas adicionales de coyuntura post COVID
Como se puede leer y escuchar en los medios de comunicación, la energía, los carburantes y los costes logísticos se han incrementado de forma alarmante. También se anuncia escasez de mano de obra para la construcción. La “tormenta perfecta”.
En consecuencia, los costes de construcción tradicional se están disparando otra vez.
Si usted tenia planeado, incluso cerrado un precio para construir una residencia de forma tradicional, hágase a la idea de que le va a costar mas de lo planeado. La situación se ha vuelto insostenible y muchas operaciones se verán canceladas o revisadas de aquí a enero.
No hay alternativa, excepto esperar hasta finales de 2022 y ver si las cosas han vuelto a normalizarse. Esa alternativa añade el riego adicional a la pérdida de un año de operaciones, la posibilidad de que las cosas sigan como están ahora…, o peor.
Pero usted me dirá que ya tiene un Plan de Negocio cerrado con una financiación asegurada en base a un precio cerrado de edificación por la residencia…., y un gran abogado…
Lamento ser portador de tan malas noticias, pero los costes en construcción tradicional no harán mas que aumentar en el período fin 2021- 22 -23. En mi carrera ya lo he visto 3 veces. Esta no será distinta.
¿Como “salvar los muebles”?
Como profesional con mas de 40 años en el sector, y titular de una firma centenaria, puedo dar mi opinión (desde la modestia pero también desde la convicción profunda) de lo que pienso para todo el sector de las residencias geriátricas en general:
1.- Cuanto antes se planteen buscar una solución industrializada mejor, porque ha venido para quedarse.
2.- No se obsesionen exclusivamente con el precio, porque como vimos en la 1a parte, hay otros 2 factores directamente vinculados con el coste final de explotación, el plazo y la calidad.
Volviendo un momento a nuestra hipótesis de una residencia de 5000m2, es muy probable que usted tenga un plan de negocio basado en un precio X, un plazo Y y una calidad Z.
Como hemos visto más arriba, el precio va a verse modificado +X.
En las discusiones interminables para mantener el precio, (y por muy bueno que sea su abogado) los plazos se van a dilatar +Y.
Y si su abogado es tan bueno que logra mantener el precio, NO LE QUEPA DUDA de que la calidad se va a resentir -Z. Y esas calidades van a influir mucho en el coste de mantenimiento posterior, luego en los costes de explotación.
Veamos que podemos hacer si industrializamos el edificio.
1.- Lo que sabemos seguro es que se ganará tiempo. Eso se traduce en una entrada de recursos anterior a lo previsto en su plazo previsto Y, y muy anterior a la del plazo +Y.
Eso le mejora la cuenta de explotación. De +Y pasamos a -Y
2.- Si usted es capaz de negociar con su proveedor, (quien ahora es un fabricante, no un contratista), probablemente esté en disposición de incluir en la residencia, algunas mejoras que en tradicional son muy costosas (ventanas de triple vidrio, sensores, revestimientos de gran formato, etc.), y en industrialización no tanto. Con una buena negociación, usted podrá incluir mejoras tanto en calidad percibida como en la intrínseca y ello le permitirá mejorar también su cuenta de explotación. De -Z pasamos a +Z
3.- Y ahora veamos que puede pasar con el precio. Todos los fabricantes están en posición “ganar cuota de mercado”, quieren vender. A todos les ha afectado también la subida de costes, pero no así la de la mano de obra, porque se trata de trabajadores industriales.
Con una buena negociación, usted puede lograr que un fabricante pueda acercarse mucho mas al precio X que estaba en su plan de negocio, (siempre que los costes logísticos lo permitan), que un contratista que está completamente a merced de los “mercenarios de los oficios“ que siendo conscientes de su escasez, no respetan (ni piensan respetar) acuerdos previos de precios bajos. Es comprensible y humano que así sea. De +X pasamos a +X, pero mas cerca de X.
CONCLUYENDO
De forma que si usted está atrapado en esa tormenta perfecta, de suelo adquirido, financiación comprometida, previsiones de tesorería que no se van a cumplir, etc.…,
¿Puede ser la construcción industrializada un paliativo para la situación?
Yo le diría que si, con matices. No es la “Panacea” del titulo, pero si una via a explorar.
Si es usted un gestor experto, promotor y operador de residencias, mi consejo sincero es que debe plantearse cuanto antes probar esa via en un porcentaje pequeño de sus nuevas promociones. Aunque quiera cambiar totalmente, no le van a dejar hacer un cambio radical.
Todas las empresas cotizadas en US que se dedican a este negocio, usan esta tecnología desde al menos hace 15 años. Yo mismo he intervenido en muchas residencias.
Cuanto antes empiece su aprendizaje, mejor.
Si por el contrario usted se esta planteando entrar en este negocio, motivado por la obviedad de la situación demográfica en España o por otras razones, y tiene un perfil conservador, mi consejo es que vea lo que hacen los expertos y juzgue por usted mismo.
Finalmente, si usted también esta empezando pero tiene un perfil mas agresivo y quiere conquistar cuotas de mercado rápidamente, NO LO DUDE…., mientras unos terminan de decidir y otros ven los toros desde la barrera, este cambio tecnológico le permitirá avanzar de forma rápida y segura, pero no debe olvidar las restricciones descritas anteriormente.
Agradecimientos
Agradezco a los lectores su paciencia y espero no haberles aburrido, ya que el único motivo de esta serie de escritos es ayudar a ir enfocando la perspectiva de una nueva manera de hacer, muy incipiente en el sector residencias en la Europa del sur.
También agradezco a la Dirección de Inforesidencias la oportunidad que me ha brindado para poder dar un poco difusión y claridad en lo referente a la construcción industrializada y sus implicaciones en el sector de las residencias geriátricas.
Cesar Ramirez Martinell
crm@barcelonahousingsystems.com
Si (
No(