Edición testing
19 de octubre de 2019, 23:13:11
El rincón del director

EL RINCÓN DEL DIRECTOR DE RESIDENCIAS


Vamos a ampliar: ¿compramos una residencia existente o la construimos?



Eres la directora o el director de la residencia Las Marismas que funciona razonablemente bien, tanto que los propietarios se están planteando poner en marcha otra residencia para la que contarían con tu talento y liderazgo.

La primera encrucijada con la que se han encontrado los socios y con la que te están pidiendo ayuda es la de saber si resulta mejor empezar una residencia “desde cero” (buscando un terreno donde construir o un inmueble que acondicionar) o en cambio sería más provechoso buscar una existente que esté en venta o traspaso.

Viendo cómo funciona la residencia que diriges y recordando los procelosos trámites administrativos previos al inicio de la construcción, los sobrecostes que se produjeron durante la construcción y equipamiento, lo difícil que resultó crear un equipo complementado de profesionales, el largo proceso de ocupación del centro hasta que se alcanzó el punto de equilibrio… Te da una pereza enorme plantearte el nuevo proyecto por lo que, en principio, tú verías mucho mejor comprar o traspasar algo existente, haciendo un buen análisis previo, de forma que tu trabajo fuese más de “mejora” que de creación.

Por otro lado, sabes que si volvieses a empezar “desde cero” podrías evitar algunos errores de diseño que se produjeron en la primera residencia (o por lo menos tendrías la oportunidad de cometer errores nuevos en vez de repetir los mismos); crear un equipo mucho más ajustado y con calendarios de trabajo más adecuados a la actualidad y aprovechar todo el bagaje de conocimiento que has adquirido estos años.

Haciendo unos números iniciales ves que el mercado de compra/venta/traspaso tiene precios elevados si se buscan residencias de unas 100 plazas en ciudades de más de 25.000 habitantes; eso en los casos en que se consiguen encontrar candidatos. En cambio, sí existen terrenos disponibles y los precios de construcción/equipamiento.

Sabes que los propietarios disponen de capital para invertir y tienen capacidad de endeudamiento por lo que, en principio, considerarán positivamente la opción que tú plantees como más ventajosa.

Toca pues pensar en “pros y contras”, en plantear algún “DAFO” y lanzarse a la piscina.

¿Qué harías tú?

Autor Josep de Martí

Jurista y gerontólogo. Profesor del Máster en Gerontología Social y de Dirección de residencias en varias universidades. Director de Inforesidencias.com y Eai consultoria.

perfil de linkedin

RESPUESTA DEL EXPERTO

Jordi Vilardell. Ingeniero de Caminos. MBA por el Instituto de Empresa. Título en Dirección Estratégica de la Colaboración Público-Privada por ESADE. Director General de Grupo VL Fundación Vella Terra.

El caso plantea bien los diferentes esfuerzos que supone construir o comprar, y dependiendo del momento será preferible una u otra alternativa. Cuando una organización persigue un crecimiento rápido y posicionarse en un determinado mercado, la solución más habitual es la adquisición de residencias. Un aspecto a tener en cuenta es que cuando se compra una residencia, es decir, plazas existentes en el mercado, se reduce el tamaño de la competencia. Esto no pasa cuando se construye de nuevo, que se incorporan más camas en el mercado, lo que aumenta la oferta y dependiendo de la zona puede incluso penalizar la tarifa media. Es decir, es muy importante especialmente si se construye, disponer de un estudio de demanda para garantizar que no nos estamos ‘canibalizando’, sino todo lo contrario, ganamos en economías de escala, eficiencia en gestión y eficacia comercial.

Dicho esto, cada caso debe estudiarse globalmente. En el caso de adquirir una residencia, normalmente la oferta es muy discreta y no siempre se ajusta a nuestras expectativas en términos de capacidad, zona/proximidad, estilo del edificio, estructura de costes, resultados de la gestión anterior. Mi propuesta consistiría en hacer una lista de mis requisitos y verificar en qué medida se ajusta la oportunidad que se está valorando, y si realmente hay encaje, la compra es muy buena alternativa.

En este punto también valoraría si la actividad que voy a integrar se rige por unos parámetros parecidos a los de mi empresa (todo tipo de ratios), ya que un modelo que puede parecer muy bueno y rentable, si no encaja con la cultura, sistemas y modelo de gestión propio puede conllevar unos sobrecostes imprevistos. Si la oportunidad de compra está muy cercana a la residencia propia se debe valorar fuertemente la adquisición ya que se estaría reduciendo el tamaño de la competencia más directa.

El caso de construcción también es muy interesante, especialmente porque permite acotar muy bien los costes de la inversión. Eso sí, si hacemos bien los cálculos y no olvidamos ninguna de las fases de la promoción. Permite elegir ubicación, fijar el tamaño óptimo diseñar espacios con los criterios más actuales, incorporación de nuevas tecnologías en el mismo edificio, definición del servicio (unidades especiales, tratamientos novedosos, etc) planificar las operaciones de cero, calendarios, estructuras del equipo acorde a un modelo de eficiencia, etc. Si consideramos todo el ciclo del proyecto de construcción, teniendo en cuenta tanto aspectos contables, financieros, de tesorería, fiscales y legales.

A modo de ejemplo, citaría elementos que van a condicionar la cuenta de explotación o recorrido de apalancamiento como son que la inversión en el terreno no se amortiza contablemente, es distinto constituir una sociedad que incluya el terreno y futura gestora, que tenerlo separado, el coste de construcción no acaba con el presupuesto del constructor, hay que añadir el equipamiento, y sobre todo, no olvidar los costes de arranque, incluidos los plazos a veces un poco extensos para conseguir la acreditación para iniciar la explotación. Si se modeliza todo detalladamente y se contemplan las singularidades de la localización, el mercado objetivo, el mix de habitaciones individuales/dobles y públicas/privadas, y selección prudente de tarifas, las mismas proyecciones del modelo económico nos chivarán si la inversión es interesante o no. Básicamente hay dos parámetros que van a modelar la viabilidad del esfuerzo, que son la tarifa y la ocupación.

En resumen, ninguna opción es mejor que la otra. Si se dispone del capital, llevar a cabo un primer peinado en la zona de desarrollo para detectar posibles oportunidades de compra de centros muy alineados con nuestro modelo puede ahorrar mucho tiempo. Pero cuando estas opciones no están disponibles, un buen estudio de mercado y estrategia de posicionamiento puede ser la base para plantear una nueva promoción.

Dependencia.Info.  Todos los derechos reservados.  ®2019   |  dependencia.info